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호주중앙은행(RBA)의 연구에 따르면, 임대료는 주로 수요와 공급에 의해 결정되며, 집주인의 모기지 비용과 직접적으로 연결되지 않습니다.
임대 위기의 가장 큰 원인은 기록적인 수준의 인구 증가(특히 이민 증가)로 인해 임대 수요가 폭증했기 때문입니다.
신규 주택 공급은 규제, 공급망 문제, 건축비 상승 등으로 제때 따라가지 못해 공급 부족이 심화되었습니다.
금리를 주된 원인으로 지목하는 것은 문제를 지나치게 단순화하는 것이며, 구조적인 공급 부족 문제를 해결해야 합니다.
임대 위기의 해법으로는 주택 승인 절차의 신속화, 저렴한 주택 공급 인센티브 제공, 인구 증가와 주택 공급의 균형 맞추기, 지역 개발 활성화 등이 제시됩니다.
일부 집주인이 모기지 비용 증가로 어려움을 겪고 있을 수 있지만, 임대료 인상 여부는 시장 경쟁(수요와 공급)에 더 크게 좌우됩니다.
RBA가 말하는 ‘금리와 임대료의 관계’
최근 호주 임대 시장의 위기를 두고 “금리 인상이 임대료 상승을 부추긴다”라는 견해가 널리 퍼져 있습니다. 그러나 호주중앙은행(RBA)은 *Do Housing Investors Pass-through Changes in Their Interest Costs to Rents?*라는 보고서에서 “집주인의 모기지 이자 비용이 임대료에 직접 전가되지 않는다”고 지적했습니다.
왜 금리가 임대료의 결정 요인이 아닐까?
집주인의 비용이 증가했다고 해서, 이를 단순히 임차인에게 전가하기 위해 임대료를 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 결국 임대 시장에서 임대료는 공급과 수요가 결정하는 것이기 때문입니다.
시장 경쟁: 금리가 오르더라도 주변 시세보다 높게 임대료를 책정하면, 세입자들은 더 저렴한 대안을 찾게 됩니다.
집주인의 가격 결정력 한계: 임대인은 임대료를 받아들이지 않겠다는 세입자들에게 무조건 임대료를 올릴 수 없습니다. 시장의 수용 범위가 정해져 있기 때문입니다.
이처럼 집주인은 임대료를 어느 정도 ‘받을 수 있는 수준’에서 정할 수밖에 없으며, 이는 금리가 아닌 수요와 공급이라는 시장 논리에 의해 좌우됩니다.
임대 위기를 부추기는 진짜 요인: 인구 증가
RBA는 “임대 시장이 이렇게 빡빡해진 근본 원인은 과도한 인구 증가”라고 지적했습니다.
급속한 인구 증가: 호주의 인구는 기록적인 이민 유입으로 인해 빠르게 증가하고 있습니다. 통계청(ABS)에 따르면 2023년 순해외이민(Net Overseas Migration)은 40만 명을 넘어섰습니다.
공급 부족: 수요가 급격히 늘어난 데 비해 신규 주택 건설이 더디게 진행되고 있습니다. 건설 자재 가격 상승, 공급망 붕괴, 노동력 부족, 규제 장벽 등으로 주택 공급에 차질이 빚어졌습니다.
결과적으로 임대 수요는 폭발적으로 늘었지만, 공급이 이를 따라가지 못해 현재 임대 시장의 심각한 공급 부족 현상이 벌어지고 있습니다.
공급 부족이 핵심 문제
길어진 승인 절차, 규제, 도시 계획상의 제약 등 다양한 요인들이 주택 공급을 가로막고 있습니다. 그 결과 임대 주택이 모자라 임차 수요가 몰리면서 임대료가 상승하고 있습니다.
이 경우, 집주인이 임대료를 올리는 것은 “이자 비용을 전가하기 위해서”가 아니라, “수요가 공급을 압도하는 시장에서 형성된 임대료 수준”을 반영하는 것입니다.
실제로 임대료가 인상돼도, 그 수준이 대출 이자 부담 증가분을 완전히 상쇄하지 못하는 경우가 많습니다.
경제 전체 맥락에서 본 금리
금리 인상은 집주인뿐 아니라 시장 전반에 영향을 미칩니다. RBA가 금리를 올리는 이유는 “인플레이션을 억제하기 위해 시중 자금을 조절”하기 위함입니다.
하지만 호주의 구조적인 공급 부족 문제로 인해, 주택 시장에서는 금리 인상만으로는 수요 억제 효과가 충분히 발휘되지 않았습니다.
게다가 과거 저금리 때 고정금리로 대출을 받은 집주인이라면, 즉각적인 이자 비용 상승 압박을 덜 받을 수도 있습니다.
“금리 탓”이라는 단순화의 위험성
금리를 임대료 상승의 근본 원인으로 지목하면, 실제 문제의 핵심인 공급 부족과 인구 증가를 해결하는 기회를 놓칠 수 있습니다.
문제의 복잡성을 단순화하면, 정책 결정자들이 왜곡된 해법을 내놓을 수 있습니다.
핵심은 “구조적인 주택 공급 확대”와 “인구 증가 속도에 걸맞은 주거 인프라 확보”에 있습니다.
임대 위기 해법: 공급 확대와 구조적 개선
근본적으로 임대 위기를 해결하려면, 다음과 같은 해결책이 제시됩니다.
주택 승인 절차 간소화 및 신속화
복잡한 관료적 절차(서류, 심의 등)를 줄이고 승인 속도를 높여, 신규 주택이 시장에 빠르게 공급되도록 해야 합니다.
저렴한 임대 주택에 대한 인센티브 제공
정부가 세제 혜택 또는 보조금 같은 유인책을 마련하면, 개발업자나 투자자 입장에서 저렴한 임대 주택 사업을 적극적으로 추진할 동기가 생깁니다.
인구 증가와 주택 공급의 균형
이민은 경제 성장에 필수적이지만, 인프라와 주택 공급이 함께 계획되어야 합니다. 대규모 이민이 유입될 경우, 거주할 주택과 기반 시설도 그에 맞춰 준비해야 합니다.
지역 개발 촉진
대도시로의 인구 집중을 완화하기 위해, 지역으로의 인구 유입을 유도할 만한 인프라·일자리·생활 환경을 마련하면 임대 수요가 분산될 수 있습니다.
결론: 인구 증가가 임대 위기의 핵심 원인
임대 위기의 원인을 단순히 “금리 인상”으로 돌리는 것은 실제 문제를 해결하기 어렵게 만듭니다.
호주중앙은행(RBA)의 연구 결과를 보면, 금리와 임대료는 직접적인 상관관계가 크지 않습니다.
오히려 인구 증가와 주택 공급 불균형이 임대료 상승을 부추기는 핵심 요인이 되고 있습니다.
따라서, 임대 위기를 진정으로 해결하려면 공급 확대와 구조적인 정책 개선이 필수적입니다. 빠른 승인 절차, 저렴한 주택 제공 인센티브, 인구 증가에 맞춘 인프라 구축, 지역 개발 등을 통해 임대 시장을 보다 균형 잡힌 상태로 만들어야 합니다. 그럴 때만 비로소 지속 가능하고 안정적인 임대 시장을 기대할 수 있을 것입니다.
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