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최근 데이터에 따르면 호주의 도시 인구가 지난 한 세기 동안 어떻게 성장해왔는지가 추적되었습니다. 경제학자들은 이러한 추세가 호주의 주택 시장에 어떤 의미를 가지며, 앞으로도 지속될지에 대해 의견을 제시하고 있습니다.
호주 통계청(ABS)에서 발표한 역사적 인구 데이터에 따르면 지난 110년간 도시 인구가 크게 증가했습니다. 1911년 당시 도시 지역에 거주하는 인구는 전체 인구의 57.5%였으나, 2021년에는 이 비율이 90.3%로 증가했습니다.
1954년 이후, 호주의 대부분 인구는 주요 도시에서 거주하고 있으며, 20세기 전반기 동안 도시화 속도는 후반기의 세 배에 달했습니다.
2018년, 멜버른의 도시 인구는 시드니를 추월했습니다. 그러나 시드니는 여전히 가장 큰 대도시 통계 지역 인구를 보유하고 있습니다.
도시화의 영향
이처럼 도시 생활이 급증하면서 호주의 주택 시장에 어떤 영향을 미쳤을까요? LJ Hooker Group의 연구 및 비즈니스 인텔리전스 책임자 매튜 틸러는 이러한 추세의 여러 결과를 설명합니다.
"도시화는 호주의 주택 시장에 크게 영향을 미쳤습니다. 다양한 유형의 부동산, 높은 수요, 그리고 더 비싼 주택들이 생겨났습니다. 도시 내 인구 증가로 인해 가용 주택에 대한 경쟁이 치열해져 주택 가격이 상승하고, 도시 외곽이나 주요 교통 허브 근처의 소형 부지 개발과 고밀도 주거가 촉진되었습니다."라고 틸러는 말했습니다.
"또한, 도시 지역에는 인프라와 편의시설에 대한 투자가 증가하면서 부동산 가치도 상승했습니다. 이러한 추세는 경제적 기회, 생활 선호도, 서비스 접근성 때문에 지속될 가능성이 큽니다. 하지만 주택 가격 상승과 혼잡과 같은 문제들은 정부 전체의 혁신적인 해결책이 필요할 것입니다."
PRD 부동산의 수석 경제학자 디아스와티 마르디아스모 박사는 도시화의 효과가 이미 뚜렷하게 나타나고 있으며, '완만한 밀도'라는 새로운 트렌드가 등장하고 있다고 언급했습니다.
"우리는 이미 이러한 효과를 보고 있습니다. 특히 정부의 주택 계획에서 말입니다. 예를 들어, 남동 퀸즐랜드 지역 계획에서는 지역 의회 전반에 걸쳐 3~4층 정도의 낮은 층수 아파트를 통한 완만한 밀도를 추진하고 있습니다. 도시 지역에서는 많은 사람들과 적은 토지 자원으로 인해 완만한 밀도 개념을 통해 더 많은 사람을 수용할 수 있을 것입니다."라고 마르디아스모는 말했습니다.
"완만한 밀도는 단독 주택, 타운하우스, 아파트의 균형 잡힌 조합을 가능하게 하여 전통적으로 단독 주택만 있는 지역의 특성이 크게 변하지 않도록 합니다. 갑자기 가족 중심의 주택가에 큰 아파트 타워가 들어서는 일이 없도록 하는 것이죠."라고 덧붙였습니다.
"가격 측면에서는 도시 지역의 성장이 지속될 것입니다. 완만한 밀도나 추가 아파트가 생기더라도 수요가 높기 때문입니다. 현실적으로 한 지역에 한두 개의 완만한 밀도 복합 단지를 넣을 수 있을 것입니다. 따라서 완만한 밀도 개념은 추가 재고 측면에서 도움이 되지만, 가격 상승을 멈추지는 않을 것입니다. 다만, 완만한 밀도가 없을 때와 비교하면 가격 상승을 완화하는 데 도움이 될 것입니다."라고 설명했습니다.
CoreLogic의 연구 이사 팀 로우리스는 시드니에서 동일한 추세가 나타나고 있으며, 도시 전역에서 다세대 주택이 크게 증가하고 있다고 언급했습니다.
"우리는 시드니와 같은 대도시에서 특히 밀집화가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 다세대 주택은 20년 전 주택 재고의 28%를 차지했으나, 2024년에는 40%로 증가했습니다. 반면, 퍼스와 같은 일부 도시는 밀집화 속도가 훨씬 느리며, 2024년 현재 다세대 주택은 주택 재고의 16%에 불과합니다."라고 로우리스는 말했습니다.
"마찬가지로, 인구가 증가함에 따라 도시의 형태도 성장하여 CBD에서 더 멀리 떨어진 곳에 새로운 주택 단지가 생겨났습니다. 인구 증가와 주택 구성 및 위치의 변화와 함께 새로운 인프라가 개발되어 연결성과 편의성을 제공하고 있습니다."라고 덧붙였습니다.
로우리스는 또한 "주택 재고가 증가함에 따라 전략적으로 위치한 토지의 희소성 가치도 증가했습니다. 도심과 해안가에 가까운 지역은 상당한 가치 프리미엄을 누리고 있습니다. 또한, 새로운 교통 인프라에 대한 자본 투자가 이루어진 지역은 생활 여건이 개선되면서 가치가 상승하는 경향이 있습니다."라고 말했습니다.
이러한 추세는 지속될 것인가?
도시화가 주택 시장에 계속 부담을 줄 것인가에 대해 마르디아스모는 다양한 변수가 작용하고 있다고 설명합니다.
인프라 개발 성장 (사람들이 도시 외곽으로 이주할 경우 생활 여건을 보장하기 위해)
활기찬 상업 공원 및 부문 (사람들이 집 근처에서 일자리를 가질 수 있도록)
주거 건설 비용 및 과제 (대량으로 주택 재고를 건설하는 것이 더 실현 가능하도록)
"현재로서는 세 번째 요인이 매우 제약적이기 때문에 더 많은 사람들이 도시 지역으로 몰리고 있습니다. 그래서 단기적으로는 세 번째 요인의 영향으로 이러한 추세가 지속될 것으로 예상됩니다."라고 마르디아스모는 말했습니다.
"그러나 장기적으로는 첫 번째와 두 번째 요인이 해결되면(인프라 구축에는 시간이 걸리기 때문에) 이 추세가 약간 반전될 가능성도 있습니다. 대규모 마스터플랜 커뮤니티가 건설되고 COVID-19로 인해 사람들이 재택근무를 하거나 기업들이 CBD 주변/외곽 지역 사무실을 찾도록 강요받았을 때 이를 보았습니다. 따라서 가능성은 있습니다. 그러나 다른 나라들을 보면 대부분은 높은 인구 증가와 적은 토지 자원 문제 때문에 완만한 밀도/아파트 생활로 가고 있습니다."라고 설명했습니다.
로우리스는 대도시에서의 밀도 문제를 해결하기 위해 변화가 필요하다고 동의합니다. "인구가 증가함에 따라 우리 도시는 계속 진화할 것입니다. 논리적으로 우리는 CBD와 주요 교통 노선 주변에서 더 높은 밀도를 보게 될 것입니다."
"새로운 위성 도시와 활동 중심지도 등장할 것입니다. 파라마타와 채츠우드 같은 지역에서 본 것처럼 말입니다. 인구 증가의 가장 큰 문제 중 하나는 적절한 수준의 인프라 투자가 이를 따라가지 못하는 경우가 많다는 것입니다. 도로 또는 대중교통의 심각한 혼잡이나 필수 편의시설(예: 의료 및 교육) 접근이 제한되는 경우가 많습니다."라고 덧붙였습니다.
고령화 인구
도시화의 영향에 더해 호주의 고령화 인구도 주택 시장에 영향을 미치고 있습니다. 호주 건강 복지 연구소에 따르면 호주인 6명 중 1명이 65세 이상입니다. 틸러는 이것이 주택 시장에 영향을 미칠 것이라고 말합니다.
"호주의 고령화 인구는 주택 시장을 재편하고 있습니다. ABS 데이터에 따르면 1901년 당시 중위 연령은 22.5세였으나, 2021년에는 38.4세로 증가했으며, 65세 이상 인구 비율은 1901년 4.2%에서 2021년 17.7%로 증가했습니다."
"이러한 추세는 출산율이 낮은 상태로 유지됨에 따라 계속될 것으로 예상되며, 이는 전국의 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것입니다. 노인 호주인들에게 맞춘 새로운 주택에 대한 수요가 증가하고 있으며, 관리하기 쉬운 소형 주택, 서비스 및 편의시설 가까이에 위치한 주택이 필요해질 것입니다. 또한, 노인 호주인들이 큰 단독 주택에서 downsizing함에 따라 은퇴 및 노인 요양 주택도 더욱 보편화될 것입니다."라고 말했습니다.
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