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멜버른에서 뭔가 조금 이상한 일이 벌어지고 있습니다. 이번엔 부동산 시장에 관한 이야기입니다.
이 기사는 원래 Your Investment Property Magazine의 7월호에 실렸습니다.
멜버른의 부동산 시장은 전통적으로 시드니와 같은 흐름을 보였습니다. 서로의 움직임을 반영하는 듯한 동조 현상이 있었죠. 하지만 최근 들어 멜버른의 리듬이 흔들리기 시작했습니다. 소규모 주도들이 상승세를 타는 와중에 말입니다. 데이터를 보면 확실히 알 수 있습니다.
CoreLogic에 따르면, 시드니의 부동산 가격은 지난해 5월 이후 7.4% 상승했습니다. 퍼스는 22% 급등했고, 브리즈번은 16.3%, 애들레이드는 14.4% 증가했습니다. 하지만 멜버른은 연간 1.8% 상승에 그쳐 크게 뒤처지고 있습니다.
14년 만에 처음으로 브리즈번의 중간 주택 가격이 멜버른을 넘어섰습니다. 올해 들어 브리즈번의 주택 가격 상승 속도는 멜버른의 10배 이상입니다. 대체 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?
멜버른에서 무슨 일이 일어나고 있나요?
호주에서 가장 좋은 도시로 꼽히는 멜버른은 많은 매력을 가지고 있습니다. 최고의 음식, 최고의 커피, 최고의 예술, 극장, 와인까지. Revs와 Pellegrini’s도 있고, 카트맨도 있습니다.
하지만 투자자에게 멜버른에 대해 묻는다면, 아마도 부담스러운 세금 정책과 엄격한 임대법을 가장 싫어한다고 말할 것입니다.
작년 말, 빅토리아 주정부는 향후 10년간 COVID-19 부채를 상환하기 위한 "임시 조치"를 발표했습니다. 그 조치 중 하나가 새로운 토지세였습니다. 올해 1월 1일부터, 두 번째 주택이나 투자용 부동산을 소유한 빅토리아 주민들은 토지 가치가 $50,000에서 $100,000 사이인 부동산에 대해 연간 $500의 고정 세금을 부과받습니다. 이 금액은 토지 가치가 $100,000에서 $300,000 사이인 경우 $975로 증가하며, $300,000 이상인 경우 토지 가치의 0.1%가 추가로 부과됩니다.
토지 가치와 추가 비용 계산 예시:
$500,000: $975 + 토지 가치 $200,000의 0.1% ($200) = $1,175
$600,000: $975 + 토지 가치 $300,000의 0.1% ($300) = $1,275
$700,000: $975 + 토지 가치 $400,000의 0.1% ($400) = $1,375
$800,000: $975 + 토지 가치 $500,000의 0.1% ($500) = $1,475
$900,000: $975 + 토지 가치 $600,000의 0.1% ($600) = $1,575
$1,000,000: $975 + 토지 가치 $700,000의 0.1% ($700) = $1,675
한편, 부재 소유자에 대한 추가 세금은 2%에서 4%로 상승했습니다.
작년 10월 이 토지세가 발표될 당시, 빅토리아 주 부동산 협회(REIV)의 퀸틴 킬리안 전 회장은 이 조치가 더 많은 투자자들을 빅토리아에서 떠나게 할 것이라고 경고했습니다.
"지난해 동안 임대 제공자들의 탈출이 증가했으며, 이번에도 부동산 시장을 겨냥한 또 다른 세금 부과로 인해 투자자들은 빅토리아를 계속 떠날 것이고, 이는 임대 부족 문제를 더욱 악화시킬 것입니다."
"이 조치가 유발할 행동은 더 많은 토지 소유자들이 매물을 내놓고, 빅토리아에서 투자하는 것을 계속 외면하는 것일 뿐입니다."
그리고 그게 실제로 벌어지고 있습니다.
3월에 발표된 호주 통계청(ABS)의 대출 데이터에 따르면, 투자자들은 자금을 어디에 넣을지 신중하게 선택하고 있습니다. 빅토리아는 한 달 동안 투자자 대출이 0.2% 증가하는 데 그쳤지만, NSW와 QLD는 각각 6.2% 증가했습니다. 연간 기준으로는 NSW가 35%, QLD가 64% 증가했으나, 빅토리아는 6.3%에 그쳤습니다.
호주 부동산 투자 전문가 협회(PIPA)의 연례 투자자 신뢰도 조사 결과에 따르면, 상당수의 투자자들이 자신이 더 이상 자산을 통제하지 못한다고 느끼고 있습니다.
향후 1년 내에 매각을 계획 중인 응답자 중 38%가 세금, 관세, 부과금의 증가 또는 증가 위협을 이유로 들었습니다.
부동산 투자자들에게 가장 불리한 주를 묻는 질문에 57.4%가 빅토리아를 지목했습니다.
빅토리아가 향후 12개월 동안 좋은 투자 전망을 가지고 있다고 답한 응답자는 불과 4.7%로, 사상 최저치를 기록했으며, 전년도 12%에서 큰 폭으로 하락했습니다.
핫스포팅의 테리 라이더 디렉터는 Your Investment Property Magazine에 "새로운 토지세가 도입되면서 부동산 투자자들 사이에서 큰 파장이 일고 있으며, 많은 이들이 발길을 돌려 매물을 내놓고 있습니다."라고 전했습니다.
"사실상, 새로운 토지세와 여러 임대 개혁은 현재 빅토리아, 특히 멜버른에서 투자자들에게 외면받고 있습니다."
부동산 가치도 침체 상태에 있습니다. CoreLogic의 5월 주택 가치 지수에 따르면, 멜버른의 중간 주거 가치가 브리즈번에 의해 추월당했을 뿐만 아니라, 2008년 6월 이후 처음으로 중간 주택과 유닛 가치도 브리즈번에 밀렸습니다. 물론, 그 차이는 크지 않습니다. 멜버른의 중간 주택 가치는 브리즈번보다 겨우 $190 낮고, 중간 유닛 가격은 브리즈번보다 $1,130 낮습니다.
하지만 이는 더 큰 문제를 암시하는 것입니다. 팬데믹 이전, 멜버른의 중간 주거 가치는 브리즈번에 비해 37%의 프리미엄을 가지고 있었습니다. 그러나 COVID 이후, 브리즈번의 주택 가치는 멜버른에 비해 5배 이상의 속도로 증가했으며, 각각 59.8%와 11.2%의 성장을 보였습니다.
물론, 투자자들의 이탈만이 중간 가격 하락의 원인은 아닙니다. 대멜버른 지역으로 재조정된 멀리 떨어진 교외 지역과 새로운 개발이 이 추세에 기여하고 있습니다.
"일부 지역에서 밀도를 높이기 위한 재개발이 허용되면 개발이 촉진되고, 해당 지역의 주택 공급이 증가하여 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있습니다,"라고 디아스와티 마르디아스모 박사는 Your Investment Property Magazine에 전했습니다.
그러나 빅토리아에 대한 부정적인 분위기가 큰 영향을 미친 것은 사실이며, 데이터가 이를 증명하고 있습니다.
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지금이 빅토리아에 투자하기 좋은 시기일까요?
Propell Property의 마이클 펠 전무 이사는 지금이 빅토리아 시장에 투자할 수 있는 좋은 기회일 수 있다고 말합니다.
"사람들이 빅토리아에 실망해서 많이 떠난 상황이라 저희는 지금 빅토리아를 면밀히 살펴보고 있습니다,"라고 그는 Your Investment Property Magazine에 말했습니다.
"대부분의 경우, 숫자 자체보다 정부에 대한 실망감이 큰 원인입니다. 사람들이 '더 이상 투자하지 않겠다'고 말하며 투자를 포기하는 경우가 많죠."
"하지만 더 깊이 들여다보면, 투자가 줄어들고 경쟁이 적어진 상황에서 투자자로서 희소한 기회를 가질 수 있습니다. 굉장히 유리한 위치에 설 수 있는 기회가 될 것입니다."
핫스포팅의 라이더도 이에 동의합니다.
"부동산 투자자들은 새로운 토지세와 임대 개혁에 대한 단기적인 부정적인 분위기를 넘어서 멜버른과 빅토리아 지역의 경제적 기본 요소가 여전히 매우 건전하다는 사실을 인식하는 것이 중요합니다,"라고 그는 말했습니다.
"현재의 어두운 전망을 넘어서 볼 수 있는 사람들이 앞으로 몇 년간 최고의 결과를 얻을 것입니다."
"멜버른은 인구 측면에서 호주 최대의 도시이며, 매우 밝은 미래를 가지고 있으므로, 이를 투자 가치가 없는 장소로 평가절하하는 것은 큰 실수일 것입니다."
마르디아스모 박사도 현재의 상황이 투자자들에게 빅토리아 시장에 진입할 수 있는 진정한 기회를 제공할 수 있다고 동의했습니다.
"빅토리아는 지금 가격 회복 단계에 접어들면서 투자에 이상적인 장소로 자리잡고 있습니다,"라고 그녀는 말했습니다.
"많은 교외 지역이 이전보다 더 저렴해졌거나 브리즈번이나 호바트와 비슷한 중간 주택 또는 유닛 가격을 가지고 있습니다. 멜버른이 한때 더 저렴하다고 여겨졌던 도시들과 비슷한 가격대를 형성하고 있어 투자자들에게 진정한 기회를 제공합니다."
마르디아스모 박사는 플레밍턴, 포인트 쿡, 노스코트와 같은 고성장 교외 지역과 지역으로 눈을 돌릴 것을 권장합니다.
"많은 지역에서 도심 지역에 비해 더 저렴한 주택, 높은 임대 수익률, 낮은 공실률을 제공하고 있습니다. 많은 가능성이 열려 있습니다."
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