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Melbourne property market to be accelerated
“향후 5년간 최선의 부동산 목적지가 될 가능성 급상승"
올해 초까지 타 대도시 대비 비교적 주춤했던 멜버른 주택시장 열기가 올해 후반기부터 급반등세를 보일 것이라는 전망이 나오고 있다.
시드니와 더불어 호주인들에게 가장 안전한 투자 최적지로 늘 꼽혀온 멜버른이 최근 부동산 가격 주춤세를 보여왔던 것.
코어로직(CoreLogic)이 올 4월 발표한 연간 주택가격 자료에 따르면 주요 도시별 부동산 가격 상승세에 있어 서호주주의 퍼스가 선두를 달렸고 브리즈번과 애들레이드가 그 뒤를 이었다.
반면에 멜버른은 주춤거렸다.
멜버른 주택가격은 3월 말까지 연간 3.2% 상승한 반면, 3월 분기(1-3월)엔 0.2% 하락했다.
이는 멜버른이 시드니와 최고 가격 상승 도시를 놓고 경쟁하던 2010~2019년 상황과는 상당한 차이를 보여주고 있는 것.
대도시 투자자에게 직격탄 된 기준금리 및 세금 인상
멜버른 주택시장이 정체된 이유 중 하나는 기준금리 인상이다.
기준금리 인상은 지난 6개월 동안 시드니와 멜버른 시장에 큰 타격을 준 반면, 퍼스나 애들레이드 같은 보다 구입가능한(affordable) 시장에서는 대출비용의 상승을 무시했다.
뉴질랜드인과 인도인 비중이 더 증가한 국제 투자자 복귀가 시드니 시장을 선호한다는 일화적인 증거도 있다.
부동산 관련 세금 인상도 멜버른의 주택구입 매력을 떨어뜨리는 요인이다.
빅토리아주는 주택 소유자의 주요 거주지(PPOR)가 아닌 주택에 대한 토지세(land tax)를 인상하고 빈주택에 대한 토지세를 확대했다.
이로 인해 나이가 많고 자산이 풍부하지만 현금이 부족한 집주인들이 자산을 시장에 내놓으려 하고 있는 추세로 풀이된다.
이런 주택 중 다수는 B-C등급이며, 낮은 판매 가격은 전체 시장의 가격 상승을 방해한다.
그러나 멜버른 부동산에 대한 투자는 계속되고 있다. 실제로 주택 구매자 중 투자자 비중은 지난해 27%에서 올해 35.2%로 급증했다. 이런 비중은 계속 늘어날 것으로 예상된다.
빅토리아의 인구증가와 임대수익률 상승
반면에 빅토리아의 번창하는 다양한 경제는 단일 산업의 경기 침체로부터 투자자와 거주자를 보호해줌으로써 더 많은 전문직 종사자와 젊은 거주자를 끌어들여 부동산 수요를 창출할 것으로 부동산 동향 분석기관은 전망한다.
국내외에서 유입되는 인구도 주택시장 성장의 중요한 동력으로 풀이된다.
멜버른 주택시장이 코로나 발생 전까지 10년 동안 강력한 성과를 거둔 이유 중 하나는 인구 증가였다.
멜버른엔 해외나 타주 또는 빅토리아 지방으로부터 매주 평균 1500명의 새로운 주민이 들어왔다.
코로나는 이런 흐름을 단절시켰지만, 2023년 멜버른의 신규 유입자는 하루 450명으로 급증했다.
이민은 주택 구매와 임대 수요에 영향을 미친다. 실제로 이민자 증가와 부동산 가격 영향 사이에는 약 2년 반 정도의 시차가 있다.
임대료 상승은 주택 가격 상승으로 이어진다. SQM 리서치에 따르면 2024년 1월까지 멜버른의 연간 임대료는 단독주택 17%, 유닛 12.6% 상승했다.
임대주택 공실률이 1.1%로 좋은 입지의 임대 부동산에 대한 높은 수요가 단기간에 충족될 가능성은 낮다. 이는 멜버른 주택 투자자들의 현금 흐름 증가에 매우 매력적인 환경이다.
치솟는 멜버른 주택 구매 수요
멜버른으로 전입하는 해외 이민자나 타주 거주자들은 할인된 생활비의 이점 속에 시드니와 동등한 고용 및 교육 기회를 제공받는 이점이 있다고 전문가들은 진단한다.
실제로 호주 주도들의 평균 임대료를 비교해보면 이를 확인할 수 있다. 도메인(Domain)의 자료에 따르면 올 3월 말 현재 멜버른의 주당 임대료 중간값은 550달러로 시드니(700달러)나 브리즈번(590달러) 보다 낮다.
상대적인 주택 구입가능성(affordability)도 부동산 투자자의 수요에 영향을 미친다.
멜버른은 평균 가구소득(21만 달러) 대비 주택 중간가격(80만 달러)이 3.8배로 시드니의 5.1배 보다 크게 낮고 캔버라의 3.7배나 주도 평균인 3.6배와 비슷하다.
이는 멜버른이 비교적 주택 가격이 저렴해 보이며 향후 몇 년간 뛰어난 가격 성과를 거둘 여지가 많을 수 있다는 것이다.
종합하면, 멜버른 부동산 투자에 대한 기본 여건은 다른 주도들만큼 강력하다. 멜버른은 향후 5년 동안 최고의 부동산 목적지가 될 수 있는 가장 좋은 위치에 있다고 할 수 있다. 시간이 말해줄 것이라는 진단인 것.
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