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부동산 투자에 관심이 있다면 지금 매수해야 할지 기다려야 할지 고민하고 있을 수 있습니다. 만약 가격이 더 떨어진다면 어떨까요? 기다리는 것이 더 낫지 않을까요? 아래 분석에 따르면, 시장 가격 이하로 사거나 시장의 저점에서 매수하는 것, 즉 ‘잘 매수’하는 것은 투자 성공에 큰 영향을 미치지 않습니다.
우리가 부동산에 지불하는 가격은 투자자로서의 성공에 거의 영향을 주지 않습니다. 그래서 시장보다 저렴하게 구매하려는 욕망은 사실 기본적인 투자 원칙보다는 자존심에서 비롯되는 경우가 많습니다.
시장 타이밍은 효과적인 전략이 아니다
자산 시장의 단기 변동을 예측할 수 있는 신뢰할 만한 시스템을 개발한 사람은 없습니다. 워런 버핏이 말했듯이, “예측가는 귀를 채울 수 있을지 몰라도 주머니는 채워주지 않습니다.” 따라서 시장의 저점을 맞춰 매수하겠다는 전략을 세우고 있다면 다시 생각해보는 것이 좋습니다. 시장 건강을 평가하는 여러 지표들은 ‘후행 지표’이기 때문에, 지표가 변화할 때쯤이면 이미 가격은 어느 정도 반등한 상태일 가능성이 큽니다.
좋은 매수가 얼마나 중요할까?
이 질문에 대한 답을 찾기 위해 많은 시간을 들여 분석해봤습니다. 나는 75만 달러짜리 부동산 투자를 모델링하고, 다음 요인들이 투자 성공에 미치는 민감도를 측정했습니다.
자본 성장률: 향후 20년 동안의 연평균 가치 상승률입니다. 기본 가정은 연 7% (물가상승률 2.5%를 가정)이며, 범위는 4%에서 10%로 설정했습니다.
시장가 이하 또는 초과 매수: 시장가보다 10% 저렴하게 매수하거나 10% 초과하여 매수하는 경우의 영향을 측정했습니다.
자본 이득세(CGT): 자본 이득세를 내지 않는 경우 (예: 연금 펀드 내 소유)와 최대 CGT를 내는 경우 (ALP 정책에 따라 CGT 할인율이 절반으로 줄어드는 경우)를 비교했습니다. 기본 가정은 연 39%의 세율입니다.
금리: 중간 금리를 6%로 설정하고, 4%에서 8%의 범위로 변동을 감안했습니다.
임대 수익률: 부동산 가치 대비 연간 임대 소득 비율입니다. 3%를 중간값으로 하고, 2%에서 5% 범위로 테스트했습니다.
임대료 상승률: 연평균 임대료 상승률로, 3% (물가상승률보다 조금 높은 수준)에서 7%까지의 범위를 설정했습니다.
네거티브 기어링: ALP가 기존 부동산에 대한 네거티브 기어링을 금지할 방침이므로, 네거티브 기어링의 유무에 따른 영향을 분석했습니다. 세율 47%에서 최대 혜택을 받는 경우와 세율 39%에서 중간 혜택을 받는 경우를 비교했습니다.
각 요인들이 동일한 조건(중간값/기본값)으로 고정된 상태에서, 단일 변수를 최고값에서 최저값으로 변경하며 20년 후 매도 시점의 세후 현금 흐름에 미치는 영향을 측정했습니다. 여기에는 현금 유동성 비용과 세후 매도 수익이 포함되었습니다.
결과: 가장 중요한 요소는 자본 성장률
분석 결과, 시장가 이하로 매수하는 것은 투자 성공에 큰 영향을 주지 않는 것으로 나타났습니다. 부동산의 자본 성장률이 가장 중요한 요소였으며, 그 뒤를 자본 이득세, 금리, 임대 수익률이 이었습니다.
그렇다면 어떤 조치를 취해야 할까?
부동산에 투자할 계획이라면, 타이밍보다 자산의 품질에 집중하세요. 신뢰할 수 있는 구매 에이전트의 도움을 받는 것을 추천하며, 절대 품질을 타협하지 마세요.
두 번째로, 자본 이득세에 대해 생각해보세요. 특히 다수의 부동산을 소유하고 있다면, 향후 부채 상환 또는 유동성 확보를 위해 매각이 필요할 수 있으니, 이를 고려하고 재무상담사 및 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.
셋째, 부동산 포트폴리오를 적극적으로 관리하세요. 부동산 관리자가 임대료 검토와 수익성을 극대화할 수 있는 개선사항을 추천하는지 확인하고, 대출 구조와 금리를 재검토해주는 모기지 브로커의 도움을 받으세요.
마지막으로, 자존심과 두려움을 내려놓으세요
이 분석에서 얻을 수 있는 가장 큰 교훈은 시장 타이밍을 맞추려는 욕망을 내려놓는 것입니다. 이러한 욕구는 보통 두려움이나 자존심에서 비롯되며, 이는 중요한 투자 결정을 내릴 때 도움이 되지 않습니다.
기본 원칙을 고수하세요. 위의 분석은 간단한 수학에 근거한 결과로, 주관성이 개입되지 않았습니다. 타이밍은 투자 성공에 큰 영향을 미치지 않음을 명확히 보여줍니다.
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