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모기지 소유자, 임차인 및 임대인들에게는 여섯 번의 금리 인상으로 예산에 압박을 가하고 호주인들을 재정적 한계로 몰아넣으면서 어려운 한 해였습니다.
주택 소유자들이 불길한 "모기지 벼랑"으로 향하고 있다는 추정은 국가 경제와 주택 가격에 대한 어두운 전망에도 불구하고 지금까지 사실이 아닌 것으로 밝혀졌으며, 주택 가격이 폭락할 것 같지는 않습니다.
Ray White의 수석 경제학자 Nerida Conisbee, Suburbtrends.com.au의 창립자 Kent Lardner, PropTrack의 경제 연구 이사 Cameron Kusher는 모두 2024년 부동산 시장에서 호주인들이 무엇을 기대할 수 있는지에 대한 자신들의 생각을 밝혔습니다.
부동산 가격은 치솟을 것인가? 부동산 데이터 분석가 Kent Lardner는 지난 20년 동안 전국의 부동산 추세를 조사해왔습니다.
그는 지난 6개월 동안 부동산 가격을 예측하는 것이 "매우 어려웠다"고 말했으며, 새해에는 더욱 예측하기 어려울 것이라고 했습니다.
현재 추세를 볼 때, 팬데믹 동안 가격이 "조금 너무 많이" 떨어졌던 일부 지역의 부동산 가격이 올해 다시 상승하기 시작했으며, 경우에 따라서는 "과도하게 바로잡혔다"고 Lardner는 말했습니다.
Ray White의 수석 경제학자 Nerida Conisbee는 금리가 정점에 이를 때까지 주택 가격이 계속 상승할 것으로 예측합니다.
"이 시점에서, 주택 공급은 극도로 낮은 상태를 유지하고 있으며, 새로운 주택 구매자가 될 많은 사람들이 기존 시장으로 밀려나고 있습니다," 그녀는 말했습니다.
게다가, 거대한 임대료 인상은 많은 첫 주택 구매자들을 시장으로 밀어내고 있으며, 가격을 더욱 높게 밀어올리고 있습니다.
PropTrack의 경제 연구 이사 Cameron Kusher는 가격이 계속 상승할 것으로 예상하지만 "더 느린 속도"로 상승할 것이라고 말했습니다.
이를 촉진하는 주요 요인으로는 건설 비용의 급등이 더 많은 사람들을 기존 주택 시장으로 밀어넣고, 성장하는 인구를 따라잡지 못하는 주택 공급 부족, 고소득층의 주머니에 더 많은 돈을 넣는 3단계 세금 감면 등이 있습니다.
어디가 여전히 저렴하게 구매할 수 있을까요? Brisbane은 지금까지 급등하는 부동산 가격을 피해왔으며, Jimboomba와 같은 지역에서는 약 $800,000에 새 주택을 많이 판매하고 있습니다.
"Lardner 박사는 "내가 주장하고 싶은 것은 Brisbane이 여전히 구매 가능성을 제공하고 있다는 것이므로, 만약 당신이 Sydney나 Melbourne에서 벗어나려 한다면, 여전히 여유가 있을 것"이라고 말했습니다.
"나는 또한 Perth가 2024년으로 들어서면서 상당한 바람을 받을 것이라고 말할 것"이라고 그는 덧붙였습니다.
Swan 시의 북쪽과 같은 지역에는 여전히 상당한 양의 매물이 있으며, 이곳에서는 가격 상승률이 좋지만 여전히 매우 합리적인 가격입니다.
중간 주택 가격은 $520,000입니다.
"당신이 Sydney와 같은 곳과 비교해 볼 때, 당신은 Perth가 얼마나 많은 가치를 제공하는지 깨닫게 될 것"이라고 그는 말했습니다.
모기지 벼랑에 대해서는 어떻게 생각하나요? 팬데믹 가격 폭락 이후 2년 만에 저렴한 고정 대출 금리에서 변동 금리로 전환하는 차용자들이 도착할 것으로 예상되었던 많은 사람들이 예상했던 "모기지 벼랑"은 2023년에 실제로 나타나지 않았습니다.
"그것은 정말로 일어나지 않았습니다," Kusher는 말했습니다.
"하지만 나는 우리가 역사적으로 낮은 수준에서 모기지 연체에 약간의 상승을 시작했다는 것을 말하고 싶다."
올해 초에 발표된 호주 중앙은행의 데이터에 따르면, 약 13%의 가구가 현금 흐름을 초과하는 지출을 하고 있다고 합니다.
"그래서 지금 어려움을 겪고 있는 사람들이 있지만, 우리는 시장에 대량으로 매물이 쏟아지는 것을 보지 못했습니다," 그는 말했습니다.
Lardner는 "절벽"이 없었지만, 모기지 벨트가 "고도로 스트레스를 받는 시장"으로 부각되기 시작했다고 말했습니다.
"우리는 많은 외곽 지역에서 한 번에 많은 새로운 모기지가 나왔던 곳에서, 그 시장들이 어려움에 처할 것이라는 것을 보았습니다. 왜냐하면 이 사람들 중 많은 사람들이 붕괴하기 시작했기 때문입니다."
그러나 Conisbee는 2024년 말이나 2025년 초까지 금리 인하가 이루어지지 않을 것으로 예측하고 있으며, 이는 이미 한계에 이른 모기지 보유자들에게 나쁜 소식을 의미합니다.
"이것은 모기지 보유자들이 2025년까지 살아남아야 한다는 것을 의미하며, 그들은 2년 전보다 자신의 주택 대출에 훨씬 더 많은 돈을 지불해야 할 것입니다," 그녀는 말했습니다.
사람들은 여전히 트리 체인지를 찾고 있습니까? 팬데믹 동안 도시에서 탈출한 대량의 사람들이 많은 해안가 및 지방 커뮤니티의 가격 상승을 주도했지만, 이러한 집들이 시장에 다시 나오기 시작했습니다.
"많은 해변 휴양지에서 우리는 매물이 급증하고 가격이 상응하여 하락하는 것을 보았습니다," Conisbee는 말했습니다.
"2021년에 휴가용 집을 갖는 것이 이치에 맞았지만, 더 높은 금리, 다시 여행할 수 있는 능력, Airbnb에 대한 제한 등으로 인해 훨씬 더 어렵게 되었습니다."
그녀는 지방 주택이 여전히 더 저렴하지만, 이러한 매우 바람직한 지역에서 주택 부족 문제로 인해 이 상황이 오래 가지 않을 것이라고 예측합니다.
"나는 Covid를 통해 본 추세가 확실히 역전되고 있다고 생각합니다," Kusher는 동의했습니다.
그러나 수도 도시로부터 받아들일 수 있는 거리에 있는 지방 위치는 가치를 유지할 수 있을 것입니다. 예를 들어, Geelong, Ballarat 또는 Wollongong과 같은 곳입니다.
Lardner는 이미 Victoria의 Richmond 해안이나 NSW의 Shoalhaven과 같은 지방 시장이 Covid 고점에서 정정하기 시작했다고 말했습니다.
"일부 시장은 이미 상당히 하락했으므로, 가격이 하락할 여지가 있으며 일부는 10%까지 떨어질 수 있습니다," 그는 말했습니다.
"Shoalhaven을 예로 들면, 그곳은 이미 약 5% 떨어졌고, 또 다른 5%가 떨어질 가능성이 있다고 생각합니다."
투자하기에 좋은 시기인가요? 투자자들에게는 금리 인상과 더 까다로운 규제로 인해 어려운 한 해였습니다.
그러나 Kusher는 새해에 투자자들에게 모든 소식이 나쁜 것은 아니라고 믿습니다.
일부 주에서는 투자자에 대한 세금이 인상되었지만, 12년 만에 최고치에 도달한 금리로 인해 투자에 대한 세금 공제가 "훨씬 더 크다"고 그는 말했습니다.
"나는 향후 몇 개월 동안 우리가 투자를 더 많이 보게 될 상황을 볼 수 있다고 생각합니다, 그저 다른 유형의 투자자일 뿐입니다."
Lardner는 올해 그의 도움을 요청하는 투자자들이 훨씬 적었으며, 새해에도 그럴 것이라고 생각하지 않습니다.
"투자자들의 상당한 집단이 압박을 느끼고 있다고 생각합니다. 왜냐하면 그들은 자동차를 채우고 식료품을 사고 자신의 모기지를 지불하고 있으며, 이제 이 추가적인 부담을 안게 되었기 때문입니다. 나는 그들이 2024년에 확실히 압박을 느낄 것
이라고 생각합니다," 그는 말했습니다.
그는 "투자자 이탈"에 대한 보고서에 동의하지 않으며, South Australia, Perth 및 Tasmania에 여전히 관심이 있다고 말했습니다.
"Perth는 투자자뿐만 아니라 첫 주택 구매자들에게도 약간의 인기를 끌고 있습니다," Lardner 박사는 말했습니다. "그곳은 짧은 기간에 많은 자본 이득을 제공했습니다."
Conisbee는 "엄마 아빠 투자자들"이 호주 전역의 거의 모든 임대 주택을 소유하고 있으며, 그녀는 이 상황이 곧 변할 것으로 보지 않습니다.
"지금 투자자들은 매우 활동적이지 않습니다. 금리가 너무 높고 임대 주택을 소유하는 것이 다른 투자에 비해 많은 장애물이 있기 때문입니다," 그녀는 말했습니다.
그녀는 2024년에 조건이 "약간" 개선될 것이지만 국가의 임대 부족 문제를 해결하기에는 충분하지 않을 것이라고 말했습니다.
임차인들은 어떤 구제를 받을 수 있습니까? 모기지 보유자들이 거의 구제를 받지 못하고 있는 것처럼, 임차인들도 같은 상황에 처해 있습니다. Lardner는 수도 도시와 지방에서 모두 엄청나게 높은 임대료의 추세가 계속될 수 없다고 믿습니다.
"가계 소득의 비율이 임대료에 할당되는 것이 증가하고 있습니다," 그는 말했습니다. "우리는 돌에서 피를 얻을 수 없습니다."
그는 생활비 압박이 악화되면 이것이 임대 공실률에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 왜냐하면 "사람들이 생존할 수 없게 될 것"이기 때문입니다.
"부모님과 가족과 함께 돌아가는 사람들이 훨씬 더 많아질 것이고, 그것은 공실률 변동을 초래할 것입니다."
Conisbee는 호주의 임대료가 다른 주요 국가들에 비해 "상대적으로 저렴하다"고 언급했습니다.
"이것이 사실이긴 하지만, 임대료는 팬데믹 중반 이후로 급격히 상승했으며, 많은 사람들이 혼자 살고자 하는 욕구, 새 주택 개발 부족, 인구 증가의 복귀로 인해 이끌렸습니다," 그녀는 말했습니다.
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