소득에서 얼마를 주택담보대출 상환에 써야 할까?

모기지(주택담보대출) 상환 금액은 주(state)마다 다르며, NSW가 가장 높음

월 상환액이 세전 소득의 28~35%, 혹은 세후 소득의 25%를 넘지 않는 것이 이상적

연 소득이 약 10만 달러라면 대략 58만~66만 달러 정도의 주택 구매가 가능

신규 주택을 구매할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 월 상환액으로 얼마나 낼 수 있는지 파악하는 것임

모기지를 많이 받을수록 월 상환액이 높아지고, 결국 매달 쓸 수 있는 돈이 적어지거나 최악의 경우 상환 불능 위험에 빠질 수 있음

팁: 모기지 납입 후에도 다른 모든 재정적 의무를 이행할 수 있어야 할 뿐 아니라, 공과금·생활비·여가비 등도 고려해야 합니다.

이를 가장 간단히 계산하는 방법 중 하나는 ‘모기지를 소득 대비 몇 퍼센트로 설정할지’를 정하는 것입니다.

모기지에 소득의 몇 퍼센트를 배정해야 할까?

대출을 받을 때 사용할 수 있는 대표적 계산 방식이 3가지 있습니다. 여기서는 호주 통계국(ABS)의 최신 자료에 따른 평균 세전 주급 1,923.40달러(월 약 8,334.73달러)를 기준으로 예시를 들어 설명합니다.

1) 28% 규칙

많은 대출기관이나 모기지 브로커들이 활용하는 방식으로, 세전 월 소득의 최대 28%까지만 모기지 월 상환액으로 쓰라는 규칙입니다. 이를 초과하면 흔히 말하는 ‘모기지 스트레스(Mortgage Stress)’에 빠질 위험이 있습니다.

계산 예시

1,923.40달러(주급)×4주×0.28=2,154.20달러(월)

1,923.40달러(주급)×4주×0.28=2,154.20달러(월)

이 규칙에 따르면, 월 상환액으로 2,154.20달러가 한계선이 됩니다.

2) 35%/45% 규칙

이 규칙은 세전 월소득(35%)과 세후 월소득(45%)을 기준으로 계산합니다. 세금 공제액이 크거나 높은 세율 구간에 속한다면 유용한 방식입니다.

계산 예시

세전 기준(35%):1,923.40달러(주급)×4주×0.35=2,692.76달러(월)

1,923.40달러(주급)×4주×0.35=2,692.76달러(월)

세후 기준(45%):

1,484.00달러(세후 주급 가정)×4주×0.45=2,671.20달러(월)

1,484.00달러(세후 주급 가정)×4주×0.45=2,671.20달러(월)

여기서는 세전 월소득으로 볼 때 최대 2,692.76달러, 세후 소득으로 볼 때 최대 2,671.20달러의 월 상환이 가능하므로, 더 낮은 금액인 2,671.20달러가 상한선이 됩니다.

3) 세후 소득 25% 규칙

마지막 방식은 오직 세후(순) 소득만 사용해, 그 25% 이하만 모기지에 쓰라는 규칙입니다.

계산 예시

1,484.00달러(세후 주급)×4주×0.25=1,484.00달러(월)

1,484.00달러(세후 주급)×4주×0.25=1,484.00달러(월)

이 규칙을 따르면 월 1,484달러가 상한선이 됩니다.

다만 모든 사람의 재무 상황은 다르므로, 어떤 사람에게는 한 방식이 더 적합할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

호주 주별 평균 월 모기지 상환액

2024년 8월 기준, 소유주 거주용 주택(건축 포함, 신축·기존주택 구매 포함)의 평균 대출액은 주별로 큰 차이가 있습니다. 아래 표의 수치는 호주 통계국(ABS) 자료를 기반으로 하며, Canstar의 주택담보대출 계산기를 사용해 30년 만기(원금+이자), 80% LVR, 이자율 6.86% 가정하에 월 상환액을 추정한 값입니다.

호주에서 집을 사려면 얼마나 벌어야 할까?

대출 가능 금액은 단순 소득만으로 결정되지 않습니다. 세율, 부채 상태, 부양가족 수 등 여러 요인에 따라 다릅니다.

아래 예시는 연 소득, 다른 부채나 부양가족이 없다는 가정, 금리 연 5.99%, 30년 대출 기간 등을 전제로 추정한 것입니다.

연 소득 5만 달러 → 30만~34만 달러 주택 구매 가능

5만 달러 소득으로 대출 시 최대 약 272,232달러 대출 가능

예금(보증금) 10%면 최대 302,480달러, 20%면 최대 340,290달러 주택 구매 가능

연 소득 7만 달러 → 43만~49만 달러 주택 구매 가능

7만 달러 소득으로 대출 시 최대 약 391,222달러 대출 가능

예금 10%면 최대 434,691달러, 20%면 최대 489,027달러 주택 구매 가능

연 소득 10만 달러 → 58만~66만 달러 주택 구매 가능

10만 달러 소득으로 대출 시 최대 약 528,233달러 대출 가능

예금 10%면 최대 586,925달러, 20%면 최대 660,291달러 주택 구매 가능

연 소득 12.5만 달러 → 73만5천~83만 달러 주택 구매 가능

12.5만 달러 소득으로 대출 시 최대 약 663,710달러 대출 가능

예금 10%면 최대 737,455달러, 20%면 최대 829,635달러 주택 구매 가능

과도한 대출의 위험성

주택담보대출을 최대한도로 받는 것은 매력적으로 보이지만, 아래 4가지 중요한 위험을 유의해야 합니다.

모기지 스트레스에 빠질 가능성

모기지 스트레스(Mortgage Stress)는 세전(총) 소득의 30% 이상을 모기지로 지출하는 상황을 말합니다.

이 경우 다른 생활비를 줄여야 하고, 한계 상황에 부딪히기 쉽습니다.

물론 고소득자의 경우 이 기준이 크게 의미가 없을 수도 있지만, 기본 개념으로는 유용합니다.

부동산 자산이 역전(마이너스 에퀴티) 상태가 될 수 있음

대출을 최대치로 받으면, 부동산 가격이 하락했을 때 대출 잔액이 주택 가치보다 커지는 ‘역전(음의 자산가치)’ 상황이 발생할 수 있습니다.

이 경우 시장이 회복될 때까지 부동산을 보유하며 원금을 갚아나가는 전략이 필요합니다.

상환 자체가 어려워질 수 있음

다른 재정적 의무나 예상치 못한 지출이 발생했을 때 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다.

연체나 미납이 발생하면 신용점수에 부정적 영향을 주고, 추가 대출에 제약이 생길 수 있습니다.

재정적 유연성이 크게 떨어짐

대출을 너무 많이 받으면 더 이상 부채를 늘리기 어렵고, 추가 투자 기회를 잡기 힘들어집니다.

따라서 자기 자본이 어느 정도 여유 있게 남도록 대출을 설계하는 편이 좋습니다.

모기지 상환 부담을 줄이는 방법

예산 설정 후 지키기

위에 설명한 3가지 방식 중 자신의 상황에 맞는 모기지 상한선을 정하고, 그 범위 내에서 지출 계획을 세웁니다.

다른 부채 줄이기

‘나쁜 부채’(가치 상승에 기여하지 않는 할부, 카드빚 등)를 최대한 빨리 줄이면, 모기지 상환에 더 많은 자원을 투입할 수 있습니다.

여유가 된다면 최소 상환액 이상 지불하기

매월 조금씩이라도 추가로 상환하면, 원금이 빠르게 줄어들고 유사시에 대비해 여유 자금(오프셋 등)이 생깁니다.

자동이체 설정하기

대출금을 늦지 않게 제때 납부하려면 자동이체 설정이 편리합니다.

반드시 기일 안에 납부하기

연체 없이 규칙적으로 상환해야 합니다.

갑작스러운 사정으로 어려움이 생기면, 납부기한이 지나기 전 은행에 미리 연락해 협의하는 편이 좋습니다.

금리를 정기적으로 비교/점검하기

다른 은행들이 더 낮은 금리를 제공할 수 있으므로, 주기적으로 확인해보고 필요하면 갈아타기(리파이낸싱)도 고려해볼 수 있습니다.

적절한 재무전략과 체계적인 준비를 한다면 재정적으로 과도한 위험을 지지 않고도 내 집 마련에 한 발 더 다가갈 수 있습니다.

출처 : https://propertyupdate.com.au/how-much-of-your-income-should-you-spend-on-a-mortgage/