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투자자들은 COVID-19 팬데믹과 지난 건축 붐 동안 지어진 부실한 고층 아파트들 때문에 점점 아파트 투자를 꺼리고 있습니다. 저의 견해는 위치, 동네, 그리고 아파트의 크기에 따라 달라진다는 것입니다.
호주의 아파트 시장 전망은 저조하며, 많은 저가 아파트 단지들이 현장 방문 없이 해외 구매자와 계획 구매를 한 현지 투자자들에게 팔리고 있습니다. 이러한 일률적인 스타일의 아파트 단지는 결코 좋은 투자가 아니었고, 많은 투자자들이 처음부터 너무 많은 비용을 지불했습니다.
오늘날의 높은 모기지 금리 환경에서는 외곽 지역의 주택보다 블루칩 지역의 아파트를 소유하는 것이 더 좋습니다. 아파트는 주택보다 더 높은 수익률을 제공하므로 투자자들이 보유하기에 더 저렴합니다.
주택과 아파트 중 어느 것이 더 나은 투자일까요?
이 질문은 예전부터 있던 어려운 질문입니다. 최근 몇 가지 일들이 발생하여 투자자들이 점점 아파트 투자에서 멀어지게 했습니다. COVID-19 팬데믹으로 인한 새로운 작업 및 생활 방식의 변화와 마지막 건축 붐 동안 지어진 부실한 고층 아파트들로 인한 신뢰 상실이 그것입니다.
아파트가 현재 시장에서 좋은 투자일까요? 제 견해는 상황에 따라 다르다는 것입니다.
아파트의 위치에 따라 다릅니다.
아파트가 가족 친화적인지 아니면 고층 레고랜드 스타일의 건물인지에 따라 다릅니다.
동네에 따라 다릅니다.
아파트의 크기에 따라 다릅니다.
기타 여러 요소에 따라 다릅니다.
호주의 아파트 시장을 더 자세히 살펴보고, 아파트 투자에 대한 장단점을 설명하겠습니다. 그리고 호주의 아파트 시장이 직면한 도전 과제들을 풀어보고, 구매 팁을 제공하겠습니다. 마지막으로 가장 중요한 질문인 '아파트가 좋은 투자처인가?'에 대해 논의하겠습니다.
호주의 아파트 시장 전망
2010년에서 2018년 사이에 많은 저가 아파트들이 지어졌고, 이는 현지 및 해외 투자자들에게 계획 구매로 팔렸습니다. 이러한 일률적인 스타일의 아파트 단지는 결코 좋은 투자가 아니었습니다. 소유자 거주자 매력 없이 투자자, 특히 현지 시장의 필요를 잘 이해하지 못한 해외 투자자를 겨냥하여 지어진 것입니다. 더군다나 높은 개발자 마진과 마케팅 비용 때문에 많은 투자자들이 처음부터 너무 많은 비용을 지불했고, 완공 후에는 계약 가격보다 훨씬 낮은 가치로 평가되었습니다.
또한, 주요 구조적 결함, 화재 문제 및 수질 문제와 같은 문제가 발생했습니다. 시드니 올림픽 파크의 마스코트 및 오팔 타워와 같은 건물에 대한 보고서를 우리는 모두 보았습니다. 그러나 그 이후 호주 정부는 해외 구매자에게 판매를 단속하여 개발자들이 국내 구매자를 대상으로 아파트를 지어야 했습니다. 이로 인해 국내 구매자들은 더 높은 수준의 마감재와 품질을 요구하게 되었습니다.
건축 비용 상승으로 인해 새로운 아파트 건설이 사실상 재정적으로 불가능해졌습니다.
새로운 건설은 훨씬 더 높은 판매 가격에서만 가능하며, 이는 기존 아파트가 상대적으로 더 매력적이고 저렴해지게 만듭니다. 상승하는 비용과 가격 외에도, 새로운 아파트 승인 및 완공 수준이 평균 이하로 유지되면서 공급이 최소화되고 있습니다.
지난 10년 동안 유닛은 전국적으로 전체 새로운 주택 완공의 약 41.7%를 차지했습니다. 그러나 2023년 3월 분기 동안 유닛은 전체 완공의 37.1%를 차지하며 10년 평균보다 -27.1% 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 문제는 이 모든 일이 발생하는 동안 국내 임차인, 해외 이주자 및 구매자로부터의 수요가 증가하고 있다는 것입니다. 요약하자면, 호주에는 충분한 주택이 없습니다.
다음은 무엇이 일어날까요?
급증하는 수요에도 불구하고 개발자와 소비자들은 불확실한 경제 조건, 약한 자본 이득, 높은 건축 비용, 인력 부족 및 금리 상승으로 인해 보다 신중한 접근을 취하고 있습니다.
아파트와 주택 투자 비교
아파트와 주택 중 어느 것을 투자할지 결정할 때 고려해야 할 장단점이 많습니다. 여기 아파트와 주택 각각의 장단점을 정리했습니다.
아파트 투자 장점
초기 비용이 낮습니다: 아파트 구매의 초기 비용이 일반적으로 주택보다 훨씬 저렴하므로 첫 주택 구매나 투자의 더 저렴한 옵션이 됩니다.
운영 비용이 적습니다: 공간이 적으므로 전기 및 가스 사용량이 적어져 저렴한 비용으로 운영할 수 있습니다.
유지보수 비용이 적습니다: 아파트는 정원이 없으며, 공용 구역은 관리 조직에서 관리합니다.
보안이 더 좋습니다: 아파트는 이웃의 보안이 있으며, 종종 추가 보안 기능이 있는 건물 문이 있습니다.
좋은 위치에 있습니다: 아파트는 일반적으로 도시 중심부, 편의시설 근처 또는 해변과 같은 좋은 위치에 있습니다.
높은 임대 수익을 제공합니다: 아파트는 구매 비용이 낮아 높은 임대 수익을 제공할 수 있습니다.
아파트 투자 단점
관리 규정을 따라야 합니다: 아파트 소유자는 건물 및 공용 구역을 관리하는 관리 규정을 따라야 합니다.
운영 및 유지보수 비용이 더 많이 듭니다: 아파트는 비용이 적게 들지만, 관리비 등 추가 비용이 더 많습니다.
공간이 적습니다: 공간이 적기 때문에 개인적인 공간이 줄어듭니다.
사생활이 줄어듭니다: 공용 구역과 출입문이 사생활을 감소시킵니다.
주택 투자 장점
더 많은 공간을 제공합니다: 주택은 더 넓은 면적과 야외 공간을 제공합니다.
가치 증가가 더 큽니다: 주택은 역사적으로 아파트보다 더 높은 가격 상승률을 보입니다.
더 큰 유연성을 제공합니다: 주택은 개별 관리 규정이 없으므로 자유롭게 사용할 수 있습니다.
사생활을 제공합니다: 가까운 이웃이 없어 더 많은 사생활을 누릴 수 있습니다.
주택 투자 단점
초기 비용이 높습니다: 주택은 일반적으로 아파트보다 더 비싸므로 더 큰 예산이 필요합니다.
유지보수 비용이 더 많이 듭니다: 주택 소유자는 모든 유지보수를 책임져야 합니다.
운영 비용이 더 많이 듭니다: 더 많은 공간과 땅이 더 높은 유틸리티 비용을 초래합니다.
높은 금리 시대에 주택 또는 아파트 구매
오늘날의 높은 모기지 금리는 대출 한도를 제한하지만, 예산이 허락한다면 우선순위는 A등급 위치의 주택이나 타운하우스를 구매하는 것입니다. 그러나 투자할 수 있는 주택의 가격이 높아질수록 투자자들은 투자 등급 위치의 주택을 구매할 수 없게 될 것입니다.
블루칩 지역의 주요 거리에 있는 아파트가 도심에서 먼 외곽 지역의 주택보다 더 낫습니다. 평균 자본 성장률은 도심에 가까울수록 높고, 도심에서 멀어질수록 낮아진다는 연구 데이터가 많이 있습니다.
아파트는 주택보다 더 높은 수익률을 제공하여 투자자들이 보유하기 더 저렴합니다.
호주의 아파트 시장이 직면한 도전 과제
1. 주택에 대한 요구가 변화했습니다
COVID-19 팬데믹의 유산과 재택근무의 확산으로 인해 많은 호주인들이 주택에 대한 요구 사항을 재평가하게 되었습니다. 더 많은 공간, 큰 마당, 그리고 체육관으로 변환할 수 있는 차고를 원하게 되었습니다. 이러한 요구는 많은 경우 도심의 고층 아파트와는 맞지 않습니다.
2. 투자자들의 신뢰 상실
잘 위치한 중간 밀도의 아파트는 좋은 투자가 될 것이지만, 지난 15년 동안 지어진 고층 타워는 자본 성장률이 낮을 것입니다. 많은 고층 아파트 단지는 소유자 거주자 매력 없이 투자자, 특히 해외 투자자를 대상으로 지어졌습니다. 많은 투자자들이 초기 비용을 너무 많이 지불하고, 완공 후 가치가 하락했습니다. 이러한 문제로 인해 많은 투자자들이 아파트 투자에서 멀어지고 있습니다.
3. 새로운 아파트 공급 부족
높은 건축 비용, 건설업체 파산, 높은 노동 비용 및 이용 가능한 토지 부족으로 인해 새로운 아파트 공급이 부족합니다. 이는 기존 아파트를 더 매력적이고 저렴하게 만듭니다. 지난 10년 동안 유닛은 전국적으로 전체 새로운 주택 완공의 약 41.7%를 차지했습니다. 그러나 2023년 3월 분기 동안 유닛은 전체 완공의 37.1%를 차지하며 10년 평균보다 -27.1% 낮은 수준을 유지하고 있습니다.
아파트를 투자용으로 구매하는 팁
위치: 도심 및 중간 링 지역의 부동산은 일관된 수요를 유지합니다.
토지 가치: 아파트는 토지 가치가 포함되어 있으므로 구매 가격에 최대한 많은 토지 비율을 포함해야 합니다.
재산 가격 상승: 구매한 재산이 시간이 지나면서 얼마나 상승할지 고려해야 합니다.
시장 상태: 시장 상태를 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.
재산 가치 및 비용: 재산 유지 비용 및 개조 비용을 고려해야 합니다.
결론
모든 시장과 자산 클래스는 성장, 수축/조정 및 횡보 단계를 포함한 주기를 겪습니다. 단기적으로는 수익이 일관되지 않지만, 장기적으로는 투자 수익률이 평균으로 회귀합니다. 지난 10년 동안 주택이 아파트보다 높은 자본 성장률을 보였지만, 아파트도 가치가 상승할 가능성이 큽니다. 따라서, 잘 위치한 중저밀도 아파트는 장기적으로 높은 가격 상승 가능성을 지니고 있습니다.
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