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멜버른 부동산 시장이 정체된 반면 다른 도시들의 시장은 급등했는데, 왜 그런지 그리고 2024년에 상황이 반전될지에 대해 알아보겠습니다.
우리는 종종 고객들에게 대도시가 더 강력한 성장을 기록하며, 이는 호주인들이 투자하기에 가장 좋은 장소가 시드니와 멜버른이라는 것을 의미한다고 말합니다.
하지만 CoreLogic의 최신 데이터를 살펴보면, 연간 성과 수치는 다른 이야기를 전합니다.
퍼스는 급성장, 브리즈번과 애들레이드가 그 뒤를 따릅니다
반면 멜버른은 지체되는 것처럼 보입니다.
연간 성과 수치가 좋지 않으며, 이는 3월 분기에 멜버른 부동산 가격이 실제로 0.2% 하락했음을 보여주지 않습니다.
이는 2010년에서 2019년까지의 10년 동안 멜버른이 시드니와 경쟁하며 종종 최상위 시장으로 나섰던 시기와는 상당한 차이를 보입니다.
올해 낮은 자본 성장의 원인은 무엇일까요?
멜버른의 성장이 지난 1년 동안 정체된 이유를 정확히 집어내기는 어렵습니다.
확실히 금리 인상은 지난 6개월 동안 시드니와 멜버른 시장에 더 큰 타격을 주었고, 반면에 퍼스와 애들레이드 같은 더 저렴한 시장은 대출 비용 증가를 무시해왔습니다.
또한 국제 투자자들의 복귀와 그들의 구성 변화(뉴질랜드와 인도에서 오는 사람들이 증가)가 시드니 시장에 유리하게 작용하고 있다는 일화도 있습니다.
주택세와 저급 부동산
이 시장을 차별화하는 한 가지 요인은 주택세의 증가입니다.
빅토리아는 주 거주지가 아닌 주택에 대한 토지세를 인상하고, 빈 주택에 대한 세금을 확대했습니다.
내 팀의 자문들은 매 주말마다 토지세 변화의 결과를 보고 있습니다. 전체 매물 수는 크게 증가하지 않았지만, 경매 건수는 증가했습니다.
이 증가의 많은 부분은 자산은 많지만 현금이 부족한 고령의 임대주들에 의해 주도되고 있습니다. 세금 인상이 그들을 시장으로 끌어내고 있습니다.
안타깝게도 이들 부동산 중 많은 부분이 B급 및 C급으로, 그들의 낮은 판매 가격이 전체 시장의 낮은 가격 성장에 기여하고 있습니다.
하지만 이는 멜버른 부동산 투자의 끝을 의미하지 않습니다. 실제로 부동산 투자자 수는 올해 구매자의 35.2%로 급증했으며, 이는 지난해 27%에서 크게 증가한 수치입니다.
나는 투자자 비율이 계속 증가할 것으로 예상합니다. 사실, 멜버른의 미래 부동산 투자처로서의 전망에 대해 나는 꽤 낙관적입니다.
빅토리아의 번창하고 다양한 경제
우리가 대부분의 투자자들을 더 큰 도시로 안내하는 이유 중 하나는 이들 중심지가 더 다양한 경제를 가지고 있어 단일 부문 침체로부터 투자자들을 보호해주기 때문입니다.
호주에는 산업 부문에 따라 의존도가 다른 다양한 도시 경제가 있습니다.
남동 퀸즐랜드는 관광업의 영향을 많이 받습니다. 퍼스는 광업에 의해 주도되며, 시드니는 호주의 금융 및 기술 산업의 선두 주자입니다.
멜버른은 어느 분야에서도 선두가 아니지만 거의 모든 부문에서 두 번째입니다.
이는 대도시 지역 주민들이 단일 산업 침체로부터 잘 보호받을 뿐만 아니라, 숙련된 노동자와 다른 신규 거주자들의 유입도 더 안정적임을 의미합니다.
해외에서 오는 전문가들과 젊은 거주자들의 유입은 임대 주택에 대한 수요를 제공할 뿐만 아니라 멜버른의 문화 생활에도 기여합니다.
그리고 그 문화 생활은 방문객 수의 증가와 지방 지역에서 멜버른으로 이주하는 젊은 호주인들에게 매력을 제공하는 요소가 됩니다.
인구 증가와 부동산
멜버른이 COVID 이전 10년 동안 강력한 성과를 보인 이유 중 하나는 인구 증가입니다.
대도시 지역은 매주 평균 1,500명의 새로운 주민을 받아들였으며, 대부분은 해외에서, 일부는 주내 및 지방 빅토리아에서 왔습니다.
COVID는 그 패턴에 급격한 단절을 가져왔지만, 이제 그 패턴은 다시 강력하게 재개되었으며, 2023년에 멜버른은 하루에 450명을 받아들였습니다.
이민은 주택 수요, 구매 및 임대 모두에 영향을 미칩니다.
실제로, 이민자 수가 증가하고 부동산 가격에 측정 가능한 영향을 미치기까지는 일반적으로 약 2년 반의 시차가 있습니다.
임대 수익률
2024년 1월까지 12개월 동안 멜버른의 주택 임대료는 17%, 단위 주택 임대료는 12.6% 증가했다고 SQM Research는 보고합니다.
공실률이 1.1%로, 잘 위치한 임대 주택에 대한 강한 수요는 당분간 충족되지 않을 가능성이 큽니다.
투자자들에게 이는 멜버른 부동산에서 상승하는 현금 흐름의 매우 매력적인 그림을 그립니다.
멜버른의 개선된 경제성
해외 및 주간 이주자들이 멜버른을 선택하는 주요 이유 중 하나는 시드니와 같은 경제 및 교육 기회를 제공하면서도 생활비가 더 저렴하다는 점입니다.
호주의 주요 도시에서 평균 단위 임대료를 보면 그 이점을 분명히 알 수 있습니다.
메트로폴리탄 중위 요청 임대료(주당)
시드니 $700
멜버른 $550
브리즈번 $590
퍼스 $550
애들레이드 $460
(출처: Domain 2024년 3월)
하지만 상대적인 경제성은 부동산 투자자들의 수요에도 영향을 미칩니다.
올해 퍼스가 뛰어난 성과를 거둔 이유 중 하나는 동해안에 비해 주간 투자자들에게 매력적이기 때문입니다.
호주의 도시 지역의 경제성과 평균 주택을 구매하는 데 필요한 소득 연수를 보여주는 이 차트를 확인해보세요.
호주의 두 번째로 큰 도시인 멜버른은 상대적으로 저렴해 향후 몇 년 동안 뛰어난 성과를 낼 가능성이 충분히 있습니다.
도시 주택 가격 가구 소득 가격 / 소득
시드니 $1,090,000 $215,000 5.1
멜버른 $800,000 $210,000 3.8
브리즈번 $695,000 $205,000 3.4
애들레이드 $671,000 $195,000 3.4
퍼스 $560,000 $225,000 2.5
호바트 $655,000 $185,000 3.5
캔버라 $785,000 $215,000 3.7
호주 $720,000 $200,000 3.6
(출처: ABS)
종합적으로 볼 때, 멜버른 부동산에 투자하는 기본적인 이유는 다른 호주 중심지와 마찬가지로 강력합니다.
사실, 나는 멜버른이 향후 5년 동안 최고의 부동산 목적지로 자리 잡을 가능성이 가장 크다고 주장합니다.
시간이 지나면 알게 될 것입니다.
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