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이건 부동산 붐이 아니다... 그때가 진짜 부동산 붐이었다! (2021년 블로그)
물론 지난 1년간 부동산 가격은 크게 상승했습니다.
실제로 호주 전역에서 주택 가격이 1년 동안 22% 상승했고, 일부 지역에서는 더 많이 올랐습니다. (
하지만 1950년에는 주택 가격이 111% 상승했습니다.
Proptrack의 폴 라이언에 따르면, 제2차 세계 대전 당시 도입된 가격과 임대료 통제가 해제되자, 부동산 가치는 그 한 해 동안 두 배로 뛰었다고 합니다.
그러나 위의 차트에서 볼 수 있듯이, 우리는 역사상 세 번째로 강력한 연간 가격 상승을 경험했습니다.
1950년의 붐, 즉 주택 가격이 1년 만에 111% 상승한 것은 전쟁 중 시행된 가격 통제가 끝나면서 발생했지만, 이는 1940년대 동안 인플레이션 조정된 가격이 하락한 것을 보상하는 일종의 '한 번뿐인' 현상이었습니다.
라이언은 1950년대 이전에는 주요 도시 외곽의 토지가 도심에 가깝고 상대적으로 저렴했기 때문에 주택 가격이 억제되었다고 설명합니다.
하지만 도시 근처의 토지가 점점 희소해지면서 1950년대, 60년대, 70년대 호주로의 높은 이민율과 맞물려 주택 가격이 더 빠르게 상승하기 시작했습니다.
그러나 이러한 가격 상승은 최근의 역사와 비교했을 때는 상대적으로 완만했습니다. 수요가 증가하긴 했지만, 자동차 보급과 트램 및 기차 네트워크의 확장과 같은 교통 기술의 발전이 외곽 지역으로의 접근성을 높여 일부 수요를 상쇄했기 때문이라고 라이언은 덧붙였습니다.
1980년대에 들어서는 대출 금리에 대한 제한이 철폐되고, 호주 달러가 자유롭게 변동되었으며, 외국 은행들의 경쟁이 도입되면서 대출 부문이 현대화되었습니다.
이러한 변화로 인해 호주 가정은 대출을 더 쉽게 받을 수 있게 되었고, 1989년 주택 가격이 29% 상승하며 부동산 붐이 일어났습니다.
그리고 1990년대 후반부터 우리는 매우 강력한 부동산 가격 상승을 경험하고 있습니다.
앞으로 부동산 가격 전망은?
부동산 가격은 예측하기가 notoriously 어렵지만, 제 생각에는 2022년에도 부동산 가격이 계속 오를 가능성이 있습니다. 그러나 모든 지역에서 똑같이 오르지는 않을 것입니다.
이번 사이클 동안 대부분의 호주 부동산 시장이 강한 성과를 보였지만(고층 아파트가 많은 도심 지역을 제외하고), 앞으로는 부동산 가격 상승 속도가 느려질 것이며 그 이유는 다음과 같습니다:
구매력 한계: 주택 가격이 상승함에 따라 많은 구매자들이 더 이상 주택을 살 여력이 없어집니다.
낮은 금리 효과: 낮은 금리 덕분에 대출 한도가 커진 효과가 시장에 반영되었고, 주택 가격이 20~30% 상승했습니다. 그러나 실질적으로는 대부분의 호주인들이 임금 상승을 거의 누리지 못했기 때문에 더 많은 돈을 주택에 쓸 여력이 없습니다.
잠재 수요 감소: 지난 몇 년 동안 코로나로 인해 집을 옮기려던 계획을 미뤘던 사람들이 있었지만, 결국 구매자와 판매자 수는 제한적이며 2022년에는 주택 구매를 고려하는 사람들이 줄어들 것입니다.
APRA의 시장 억제 조치: 호주 금융감독원이 매크로프루덴셜 정책을 통해 부동산 시장을 억제하려는 의도가 있습니다. 이것은 앞으로 모든 지역이 동일하게 강하게 성장하지는 않을 것임을 의미합니다.
저는 내부 및 중간 교외 지역에 위치한 부동산, 특히 재개발이 진행 중인 지역이 외곽 지역의 저렴한 주택보다 훨씬 더 좋은 성과를 낼 것으로 예상합니다.
외곽 지역과 더 저렴한 주택 시장이 지금까지 강한 성과를 보였지만, 이제는 구매력 한계가 문제가 되고 있습니다. 특히 해당 지역 주민들의 임금 상승이 거의 없었던 상황에서 주택 가격은 급등했기 때문에 더욱 그렇습니다.
또한 코로나19는 저소득층에 더 큰 영향을 미쳤으며, 중간 및 고소득층은 팬데믹 이전 수준으로 소득을 회복할 가능성이 더 높습니다. 반면, 많은 사람들은 전혀 타격을 받지 않았습니다.
코로나에서 벗어나면서 품질 있는 주택에 대한 수요가 증가할 것이며, 살기 좋은 환경에 대한 관심도 커질 것입니다.
일부 구매자는 **'팬데믹 매력'**이 있는 더 넓고 안전한 주택에 조금 더 많은 돈을 지불할 의향이 있을 것입니다. 그러나 단순히 주택 자체만이 아니라 **'살기 좋은 지역'**도 중요한 요소가 될 것입니다.
생활, 일, 여가를 모두 20분 내로 해결할 수 있는 지역에 대한 수요가 증가할 것입니다.
이들은 쇼핑, 비즈니스 서비스, 교육, 커뮤니티 시설, 레크리에이션 및 스포츠 시설, 일부 직장 등이 20분 이내에 있는 지역을 찾게 될 것입니다.
장기적인 부동산 시장 전망은?
현재 호주 인구는 약 2,550만 명이며, 2021년 초 정부는 향후 40년을 대비하기 위한 **세대 간 보고서(Intergenerational Report)**를 발표했습니다. 이 보고서에 따르면 호주 인구는 2060-61년까지 3,880만 명에 이를 것으로 예상됩니다. 비록 코로나로 인해 인구 증가 속도가 다소 둔화되긴 했지만, 여전히 호주의 인구는 대부분의 선진국보다 빠르게 증가할 것으로 보입니다.
이 인구 증가 추세는 정말 엄청난 변화입니다.
현재까지 호주가 유럽인 정착 이후 인구 2,550만 명에 도달하는 데 200년이 넘게 걸렸지만, 앞으로 40년 동안 인구가 1,330만 명 정도 더 증가할 것으로 예상됩니다.
즉, 인구가 50% 이상 증가할 것입니다.
상황을 더 복잡하게 만드는 것은 현재 가구당 평균 2.5명의 인구가 살고 있지만, 앞으로는 이 숫자가 더 줄어들 것으로 예상된다는 것입니다. 이로 인해 현재 보유한 부동산보다 약 1/3 더 많은 부동산이 필요할 것입니다.
이를 해결하기 위해 2061년까지 인구 증가에 대응하려면 현재 존재하는 두 채의 주택당 한 채의 새로운 주택이 필요할 가능성이 큽니다!
이 모든 것은 우리의 생활 방식이 상당히 변화할 것임을 의미하며, 도시 계획자들은 이러한 인구 증가를 감당하는 데 어려움을 겪을 것입니다.
물론, 이러한 변화는 부동산 투자 선택에도 영향을 미칠 것입니다. 하지만 전략적이고 지식이 풍부한 투자자들은 이러한 변화하는 트렌드에 맞춰 기회를 포착할 수 있을 것입니다.
앞으로는 중간 교외 지역에도 고층 아파트 타워가 많이 들어서게 될 것입니다. 이미 멜버른과 시드니에서 이러한 변화가 시작되고 있습니다.
또한 중밀도 주택이 더 많이 등장할 것입니다. 특히 현대적인 큰 주거 공간을 더 작은 토지에 짓는 타운하우스가 인기를 끌게 될 것입니다.
향후 인플레이션과 금리가 어떻게 변할지는 예측하기 어렵지만, 더 많은 사람들이 호주의 대도시, 특히 CBD 근처나 물가에 살기를 원하게 되면서 부동산의 희소성이 가격 상승을 계속해서 자극할 것입니다.
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