임대료, 얼마나 자주, 얼마까지 올릴 수 있을까?

최근 호주 전역에서 임대료가 급격히 상승하고 있습니다.

이 때문에 임대인들이 가장 많이 고민하는 질문은 다음과 같습니다.

"내 투자 부동산의 임대료를 얼마나 자주, 얼마까지 올릴 수 있을까?"

이 질문의 답은 두 가지 관점에서 접근해야 합니다.

첫째는 법적으로 얼마나 자주 올릴 수 있는지이고, 둘째는 시장 상황과 상식을 바탕으로 얼마나 올리는 것이 적절한지입니다.

부동산 투자자로서 중요한 것은 임차인이 장기간 공실이 되거나 좋은 세입자를 잃는 것을 피하는 것입니다.

이 문제는 상당히 까다로우며, 모두에게 맞는 정답은 존재하지 않지만, 아래 정보를 통해 올바른 결정을 내리는 데 도움을 드리겠습니다.

얼마나 올릴 수 있을까?

대부분 주(state)에서는 임대료 인상폭에 대해 별도의 제한이 없습니다. 법적으로는 '합리적(reasonable)'이어야 한다는 원칙만 존재할 뿐이죠.

그러나 '합리적'이라는 표현 자체도 명확한 기준이 없어, 대체로 해당 지역의 수요와 공급, 그리고 유사한 주택의 중위 임대료(median rent)에 따라 결정됩니다.

공급보다 수요가 많으면(현재처럼 낮은 공실률 상황에서) 임대인이 협상에서 우위에 있게 됩니다. 반면, 공급이 수요보다 많으면 세입자가 협상력을 갖게 되죠.

현재처럼 극도로 낮은 공실률 환경에서는 많은 임대인이 오랜만에 임대료를 인상하고 있습니다. 그러나 모든 주와 테리토리에서는 세입자가 임대료 인상이 부당하다고 느끼면 주택임대차분쟁조정기구(Tribunal)에 이의를 제기할 수 있으며, 정부 관계자가 인상폭의 공정성을 판단합니다.

얼마나 자주 올릴 수 있을까?

임대료 인상 빈도는 계약의 유형(정기 계약 또는 비정기 계약)과 주(state)에 따라 달라집니다.

일반적으로 고정 계약 기간(fixed-term) 동안에는 계약서에 명시된 경우를 제외하고 임대료 인상이 불가능합니다.

아래는 각 주별 임대료 인상 빈도에 대한 규정입니다.

뉴사우스웨일스(NSW)

계약서에 명시되지 않은 경우, 12개월에 한 번만 인상 가능, 60일 사전 통지 필요.

고정 계약 기간일 경우 계약 종료 시점에만 인상 가능.

인상폭 제한 없음.

빅토리아(VIC)

5년 미만의 고정 계약 기간은 계약 종료 시점에만 인상 가능(계약서에 별도 명시된 경우 제외).

2019년 6월 19일 이전 계약은 6개월마다, 이후 계약은 12개월마다 인상 가능(60일 사전 통지 필수).

비정기 계약(periodic) 및 5년 이상 장기 계약은 12개월마다 한 번씩 가능(60일 사전 통지 필수).

인상폭 제한은 없지만, 인상 근거와 계산 방식을 제시해야 함.

퀸즐랜드(QLD)

2023년 7월 1일부터 모든 계약은 12개월에 한 번만 인상 가능, 60일 통지 필수.

인상폭 제한 없음.

웨스턴오스트레일리아(WA)

모든 계약에서 12개월마다 한 번 가능, 60일 통지 필수.

고정 계약 기간은 계약서에 명시된 경우에만 인상 가능.

인상폭 제한 없음.

사우스오스트레일리아(SA)

비정기 계약은 12개월에 한 번 가능, 60일 통지 필수.

고정 계약 기간 중 인상은 계약서에 명시된 경우만 가능하며 인상 근거와 계산 방식이 필요함.

리스 연장 시 임대료 인상 가능(최소 12개월 경과 후).

인상폭 제한 없음.

호주 수도 준주(ACT)

계약서에 명시되지 않은 경우 12개월마다 가능, 8주 전 통지 필수.

고정 계약 기간은 종료 시점에만 인상 가능(8주 전 통지).

호주 유일하게 CPI(소비자물가지수)보다 최대 10%까지만 초과하여 인상 가능하며, 초과 시 심사 대상이 됨.

태즈매니아(TAS)

계약서에 명시되지 않은 경우 12개월마다 가능, 60일 통지 필수.

고정 계약 기간 종료 시에만 인상 가능.

인상폭 제한 없음.

노던 테리토리(NT)

계약서에 별도의 인상 근거 명시가 없는 경우 6개월마다 가능, 30일 통지 필수.

인상폭 제한 없음.

임대료 인상 통지 방법

임대료를 인상할 계획이라면 최소 60일 전 서면으로 통지해야 합니다. 일부 주에서는 별도의 공식 서식을 요구하며, 세입자가 불합리한 인상이라고 판단하면 정부 기관에 인상폭 평가를 신청할 수 있습니다.

고정 계약 기간 종료 후 재계약과 함께 임대료를 인상할 경우, 임대료 인상 통지서와 계약 갱신 안내를 계약 종료 최소 60일 전에 제공해야 합니다.

이때 다음의 내용이 포함되어야 합니다.

임대 주소

기존 계약 종료일 및 새로운 계약 시작일

계약 기간 및 유형

임대료 변경 여부

변경되는 기타 조건 사항

답변 마감일

임대료, 법적으로 올릴 수 있다고 무조건 올리는 게 정답일까?

법적으로 임대료 인상이 가능하다고 해서 반드시 올려야 하는 것은 아닙니다.

장기적으로 우수한 세입자가 머무는 편이 더 경제적일 수도 있기 때문입니다.

세입자가 자주 바뀌면 공실, 재계약 비용, 광고비 등 비용이 발생하고, 결국 인상된 임대료의 추가 수익보다 더 큰 손실이 발생할 수 있습니다.

임대료 인상 전, 반드시 시장 상황을 살펴보세요.

주변 유사 주택의 임대료는 얼마인가?

지역의 중위 임대료는 얼마인가?

현재 공실률은 낮은가 높은가?

공실률이 낮다면, 임대료 인상이 합리적입니다. 세입자가 나가도 새로운 세입자를 쉽게 구할 수 있기 때문이죠.

반면 공실률이 높다면, 주의가 필요합니다. 오히려 빈집으로 오랫동안 방치되면서 손실이 더 클 수 있기 때문입니다. 이런 경우라면 6개월 또는 1년 정도 더 기다리는 것이 낫습니다.

마지막으로, 세입자의 품질도 중요한 고려 요소입니다.

장기간 머물며 집을 잘 관리하는 우수 세입자가 있다면, 무리한 인상보다는 협상을 통해 서로 윈윈(win-win)하는 것이 현명합니다.

TIP:

소액의 정기적인 임대료 인상은 세입자를 크게 불안하게 만들지 않으면서 자산 가치를 지킬 수 있는 좋은 전략입니다. 또한 관리 요청에 빠르게 대응하고 세입자와 좋은 관계를 유지하면, 임대료를 조금 올리더라도 세입자가 쉽게 떠나지 않을 것입니다.

이러한 요소를 모두 종합적으로 고려하면, 현명한 임대료 인상을 통해 투자 자산의 가치를 지속적으로 높일 수 있을 것입니다.

출처 : https://propertyupdate.com.au/how-much-and-how-often-can-i-increase-the-rent-of-my-investment-property/