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빅토리아주의 높은 부동산세, 급증하는 주 정부 부채, 의무적인 개선 사항들은 규제 준수 비용과 유지비를 증가시켰고, 투자자들이 자산에 대한 통제력을 줄였습니다. 그러나 공급과 수요의 장기적인 기본 원칙들은 결국 단기적인 감정을 넘어설 것입니다.
시드니와 달리 멜버른은 확장할 공간이 있으며, 이로 인해 시드니처럼 내륙의 고급 지역과 외곽 지역 간의 큰 가격 차이가 존재하지 않습니다. 그러나 2036년까지 멜버른의 인구가 시드니를 추월할 것으로 예상됨에 따라, 인프라 개발이 이 속도를 따라잡기 어려울 것입니다.
멜버른의 부동산 가격은 지난 5년 동안 다른 도시들에 비해 저조한 성과를 보였으나, 현재 시드니와 비교했을 때 가장 좋은 가치를 제공하고 있습니다. 시장 사이클에서 평균 회귀 원칙에 따라 멜버른의 부동산 가격이 결국 회복될 것이라고 기대하는 것이 합리적입니다.
2018년 11월, 저는 브리즈번 부동산 시장이 상당한 성장을 앞두고 있다고 주장하는 투자 브리핑을 진행한 바 있습니다.
브리즈번의 중간 주택 가격은 2019년부터 2023년까지 5년 동안 연평균 9.96%라는 놀라운 상승률을 기록했습니다.
그 결과, 2019년 초와 비교했을 때 중간 주택 가격은 60% 상승했습니다.
비슷하게, 2023년 8월에 저는 퍼스가 성장 사이클의 시작점에 있다고 결론지었습니다.
이 예측은 최근 코어로직의 일일 가격 지수에 의해 입증되었으며, 퍼스의 중간 주택 가격은 지난 12개월 동안 20% 이상 상승했습니다.
이 과거 사례들을 통해 제 자신을 칭찬하려는 것이 아니라, 투자 수익률은 시간이 지남에 따라 평균으로 회귀하는 경향이 있다는 기본 원칙을 보여주기 위함입니다.
이러한 분석 접근법을 적용하여, 제 현재 예측은 멜버른이 향후 10년간 가장 높은 달러 가치의 자본 성장을 제공할 것으로 보인다는 것입니다.
아래에서 이 예측의 근거를 설명하겠습니다.
부정적 감정을 유발하는 요인은 무엇인가?
최근 몇 년 동안 멜버른 부동산 시장에 대한 투자자들의 감정은 더 엄격해진 임대법, 증가된 세금, 그리고 증가하는 주 정부 부채에 대한 우려로 인해 악화되었습니다.
2015년과 2021년에 빅토리아 주 정부는 임대 규제를 더욱 강화했습니다.
세입자를 불공정한 집주인으로부터 보호하는 것이 중요하지만, 이러한 규제는 확실히 준수 비용을 증가시켰고, 특정 상황에서 개선이 의무화되면서 유지비도 증가했으며, 투자자들이 자신의 자산에 대한 통제력을 줄이는 결과를 초래했습니다.
최근 몇 년 동안 빅토리아주는 코로나19 부채 임시 토지세 추가부담, 초과이익세, 외국인 소유자 추가세, 빈 주거용 토지세 등 다양한 새로운 부동산세를 도입했습니다.
의회 예산국의 보고서에 따르면, 빅토리아주는 이제 전국에서 가장 높은 부동산세를 부과하고 있다고 합니다.
이 부정적인 감정을 더욱 복잡하게 만드는 것은 빅토리아주의 급증하는 주 정부 부채로, 이 부채는 1,260억 달러에 달할 것으로 추정됩니다.
신용 평가사 S&P는 이 부채가 2027년까지 거의 두 배가 될 수 있다고 경고했습니다.
이러한 재정적 압박과 주 정부가 부동산세 수입에 크게 의존하고 있다는 점을 감안할 때, 투자자들의 우려는 당연합니다.
그러나 이러한 부정적인 요인들이 부동산 투자 비용을 증가시키긴 하지만, 그들의 재정적 영향은 이미 현재의 부동산 가격에 충분히 반영되었을 수 있습니다.
게다가, 장기적으로는 공급과 수요의 기본 원칙들이 결국 단기적인 감정을 넘어설 것입니다.
멜버른의 넓은 교외 지역
물과 국립 공원으로 경계가 제한된 시드니와 달리, 멜버른은 인구 증가를 수용할 수 있도록 확장할 공간이 있습니다.
이로 인해 멜버른은 시드니처럼 내륙의 고급 지역과 외곽 지역 간의 큰 부동산 가격 차이가 존재하지 않습니다.
이러한 지리적 차이로 인해 일부 투자자들은 멜버른의 외곽 지역이 내륙의 고급 지역과 비슷한 투자 전망을 제공한다고 잘못 생각할 수 있습니다. 가격 차이가 크지 않기 때문입니다.
그러나 멜버른의 인구가 2036년까지 시드니를 추월할 것으로 예상됨에 따라, 인프라 개발이 이 속도를 따라잡기 어려울 것입니다.
특히 정부가 인프라를 구축하는 데 걸리는 시간과 비용을 고려할 때 더더욱 그렇습니다.
그 결과, 교통 혼잡, 이동 시간 증가 및 낮은 편의성으로 인해, 외곽 지역은 향후 몇십 년 동안 고급 지역에 비해 살기 덜 매력적인 지역이 될 것입니다.
제 생각에, 고급 지역의 부동산 가격은 외곽 지역의 부동산 가격과 비교할 때 상대적으로 좋은 가치를 제공합니다.
멜버른은 다른 도시들에 비해 저렴하다
아래 차트는 1980년부터 시드니, 브리즈번, 애들레이드, 퍼스와 비교한 멜버른의 중간 주택 가격을 보여줍니다.
이 차트는 지난 5년 동안 멜버른 부동산 가격이 얼마나 저조했는지를 잘 보여줍니다.
멜버른의 중간 부동산 가치를 브리즈번, 애들레이드, 퍼스와 비교할 때, 현재 상대적인 가치는 2006년에서 2008년 사이와 같은 수준으로 저평가되지는 않았습니다. 이는 붉은 사각형으로 강조된 부분입니다.
이는 멜버른이 향후 1~3년 동안 계속 저조한 성과를 보일 수 있음을 시사할 수 있습니다.
그러나 시드니와 같은 시장 역학을 가진 도시와 비교했을 때, 멜버른은 현재 수년 만에 최고의 가치를 제공하고 있습니다.
멜버른의 중간 주택 가격은 이제 시드니의 중간 가격의 57%에 해당합니다.
멜버른의 상대 가격이 이보다 낮았던 유일한 시기는 1981년으로, 당시 시드니 중간 가격의 56%에 불과했습니다.
이 비교 분석은 멜버른의 부동산 가격이 현재 비정상적으로 낮은 지점에 있음을 강조합니다.
시장 사이클에서 평균 회귀 원칙을 감안할 때, 멜버른의 부동산 가격이 결국 회복될 것이라고 기대하는 것이 합리적입니다.
이는 매력적인 투자 기회를 제공합니다.
지난 3~5년은 멜버른에게 비교적 부진했다
지난 3~5년 동안 시드니, 브리즈번, 애들레이드, 그리고 어느 정도 캔버라는 모두 호황을 누렸습니다.
그러나 아래에 최근 업데이트된 차트에서 알 수 있듯이 멜버른은 모든 주요 도시들에 비해 상대적으로 저조한 성과를 보였습니다.
이 차트는 부동산 시장이 두 가지 뚜렷한 사이클로 움직이는 경향이 있음을 명확히 보여줍니다.
평탄한 사이클 뒤에는 항상 성장 사이클이 이어집니다. 장기적으로 성장률은 연평균 약 7.5%의 평균으로 회귀하는 경향이 있습니다.
이것은 멜버른의 향후 10년간의 평균 성장률이 위에서 논의한 바와 같이 평균 이상일 가능성이 높다는 것을 시사합니다.
은퇴 자금을 조달할 때 중요한 것은 달러이지 퍼센트가 아니다
저는 이전에 퍼스 부동산 시장에 대해 논의하면서, 지난 15년 동안 정체된 후 significant 성장 사이클을 맞이할 가능성이 높다고 제안했습니다.
퍼스의 중간 부동산 가격이 향후 10년 동안 거의 두 배가 될 가능성이 크다고 생각합니다.
퍼스가 이미 가격 상승을 경험하기 시작했지만, 저는 추가적인 상승 잠재력이 상당하다고 생각합니다.
따라서 퍼스는 퍼센트 성장을 기준으로 볼 때 멜버른을 앞지를 수 있을 것입니다.
그러나 절대적인 달러 수익을 고려할 때, 저는 멜버른이 향후 10년 동안 가장 큰 성장을 보여줄 것이라고 예상합니다. 이는 주로 멜버른의 부동산 초기 가치가 더 높기 때문입니다.
REIA에 따르면, 2023년 12월 기준 멜버른의 중간 주택 가격은 $909,000였으며, 퍼스는 $645,000였습니다.
은퇴 계획을 세울 때 중요한 것은 달러 가치의 수익입니다.
따라서 멜버른의 초기 부동산 가치가 더 높다는 점은 투자자들에게 더 나은 달러 기반 성장 기회를 제공할 수 있음을 시사합니다.
추가로, 제 견해로는 멜버른 시장이 더 크고 다양한 인구를 가지고 있어 상대적으로 낮은 위험의 투자라고 생각합니다.
아파트도 함께 동행할 것
2024년 3월, 저는 멜버른의 투자 등급 아파트가 본질적으로 저평가되어 있으며 향후 10년간 매력적인 투자 수익을 가져다줄 가능성이 크다고 믿는다는 견해를 공유했습니다.
위에서 논의된 멜버른의 상대적인 가치는 이 논문에 무게를 더합니다.
2034년에 어떻게 생각할 것인가?
지금으로부터 10년 후인 2034년에, 저는 2024년과 2025년에 멜버른의 고급 지역 부동산 가격을 상대적으로 저렴하게 생각하게 될 것이라고 확신합니다.
현재 투자 심리는 억제된 상태이지만, 향후 1~3년 안에 변화할 것으로 기대합니다.
이러한 감정의 반전 시점을 정확히 예측하는 것은 어렵지만, 역사적으로 시장의 저점은 부정적인 감정의 최고조와 일치하는 경우가 많습니다. 이는 현재 우리가 경험하고 있는 상황이라고 생각합니다.
멜버른의 비교적 균형 잡힌 부동산 시장, 즉 구매자와 판매자 간의 수요 수준이 고르게 유지되고 있는 시장을 고려할 때, 오늘날 공정한 시장 가치로 부동산을 취득하는 것이 더 쉬울 수 있습니다.
그러나 적합한 부동산을 찾는 주된 도전 과제는 몇 달, 혹은 심지어 1년 이상 걸릴 수 있는 과정입니다.
이러한 요소들을 고려할 때, 멜버른 투자를 미루는 것은 큰 의미가 없습니다.
감정이 개선되기를 기다리다가 ‘기회를 놓치는’ 위험을 감수하게 됩니다.
멜버른 투자가 향후 1~3년 동안 큰 단기 수익을 가져오지 못할 수 있지만, 오늘날 고품질의 투자 등급 부동산을 선택한다면, 향후 10년 동안 높은 수익을 거둘 수 있을 것이라는 높은 확신을 가지고 있습니다.
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