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주택 구매를 희망하는 사람들은 대출 한도 감소와 반대로 높은 집값이라는 양면의 어려움에 직면하고 있다. 이로 인해 주택 구매 가능성은 더욱 악화되고 있다.
전문가들에 따르면, 멜버른 같은 도시에서는 중간 주택 가격이 다소 하락했으나, 대출 한도의 감소 폭이 훨씬 크다. 반면 시드니의 중간 주택 가격은 금리가 오르기 시작했을 때보다 더 높은 수준이다.
Canstar의 모델링에 따르면, 평균 소득의 두 배를 버는 가구의 대출 한도는 호주 중앙은행(RBA)이 2022년 5월 금리 인상을 시작한 이후 30만7천 호주 달러가 줄어들었다. 이는 24% 감소한 셈이다. 개인의 대출 한도 역시 24% 감소해 13만2천 달러가 줄었다.
어느 대도시에서도 주택 가격이 24% 가까이 떨어진 곳은 없다. 가장 큰 하락을 보인 호바트는 13.1% 하락했고, 멜버른은 7.2% 하락했으며, 시드니의 중간 주택 가격은 금리 인상 이전보다 4.4% 높다.
2022년 4월, 두 소득 가구는 최대 127만1천 달러를 대출할 수 있었으나, 현재는 약 96만4천 달러만 대출 가능하며, 개인은 최대 42만1천 달러를 빌릴 수 있다. 금리 인상이 대출 한도에 가장 큰 영향을 미쳤는데, 13차례 인상을 통해 기준금리는 0.1%의 최저점에서 4.35%로 올랐으며, 이번 주 화요일에 다시 동결됐다.
Canstar 데이터 인사이트 디렉터 샐리 틴달은 금리 인상으로 인해 대출 한도가 ‘갈기갈기 찢어졌다’며, 이미 높은 호주 부동산 가격을 더 사기 어렵게 만들었다고 설명했다.
“시드니 같은 주요 부동산 핫스팟은 금리 인상 전 가격과 비교해도 거의 동일한 수준을 유지하고 있지만, 대출 한도는 크게 줄어든 상태”라고 했다.
“멜버른은 가격이 실제로 하락한 도시 중 하나지만, 대출 한도 감소 폭에 비해선 충분치 않다”고 덧붙였다.
틴달에 따르면 브리즈번, 애들레이드, 퍼스와 같은 기존에 비교적 저렴했던 시장에서도 중간 주택 가격이 멜버른보다 높아진 상황이다.
“처음엔 가격이 낮았던 대도시들이 공급과 수요가 맞지 않으면서 큰 성장을 보였다”며, “그곳의 대출자들은 최대 한도로 빌리지 않았기 때문에 금리 인상의 영향을 덜 받았다”고 설명했다.
AMP 캐피털 수석 경제학자 셰인 올리버 박사는 주택 가격이 대출 한도와 연관된다는 가정 하에 주택 가격이 실제보다 약 26% 높다고 말했다. 그는 최고점에서는 이 격차가 29%까지 벌어졌다고 덧붙였다.
“지난해 금리가 동결된 상태에서 소득이 조금씩 증가하면서 가계의 지불 능력이 다소 개선되었지만, 여전히 큰 격차가 남아 있고 상황이 크게 달라지지 않았다”고 설명했다.
호주 경제 연구 책임자인 가레스 에어드에 따르면, 집을 사려는 사람들은 더 큰 계약금을 모아야 하며, 주택 가격과 대출 한도 사이의 불일치로 인해 더 많은 상환금을 부담해야 한다고 말했다.
“처음 집을 사려는 사람의 입장에서 보면, 지금은 몇 년 전보다 훨씬 어렵다. 많은 사람들이 결국 부모에게 의존하고 있다”고 말했다. 전문가들은 자산을 물려받아 주택을 구매하는 세대 간 부의 이전이 주택 가격과 대출 한도 간의 괴리를 키우고 있다고 보고 있다.
Equilibria Finance의 창립자이자 중개인인 앤서니 랜달은 모기지 금리 상승과 부동산 가격 상승이라는 이중 타격이 구매자들의 행동을 변화시켰고, 일부는 아예 주택 구매를 미루게 했다고 설명했다.
“구매자들은 예전에는 살 수 있었던 주택 대신 타운하우스나 아파트로 눈을 돌리고 있다”고 말했다.
또한, 시장에 진입하거나 기존 주택에서 더 큰 집으로 업그레이드하는 것도 어려운 상황이라고 한다.
“구매자들은 더 큰 집으로 가기 위해 다른 지역을 고려하고, 아파트에서 주택으로 업그레이드하려는 사람들이 가격 차이가 너무 커서 세, 네, 다섯 개 동네 떨어진 곳을 살펴보거나 더 먼 곳까지 알아보는 경우가 많다”고 말했다.
올리버 박사는 금리 인하가 이루어지더라도 주택 가격이 다시 급등할 것이라고 확신할 수 없다고 말했다. 과거와 같은 초저금리로 돌아갈 가능성이 낮기 때문에 저렴한 대출에 대한 접근성이 제한될 것이라는 것이다.
“만약 RBA가 금리를 네 차례 인하해 3.35%로 낮춘다고 해도, 여전히 과거 최저점보다는 높은 수준이다. 따라서 2021년만큼의 지불 능력은 기대하기 어렵다”고 했다.
“지난 30년간 부동산 가격 상승을 이끈 주요 요소 중 하나가 더 이상 작용하지 않을 수도 있다”며 “그야말로 ‘행운의 나라’와 같은 상황”이라고 덧붙였다.
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