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2023년에 주택 가격이 경제학자들의 예상을 넘어섰고, 올해에도 상위 시장에서는 다시 일어날 수 있습니다.
금리 상승과 가계의 대출 능력과 주택 판매 가격 사이의 큰 격차로 인해 경제학자들은 올해 주택 가격이 보통 정도로 증가할 것으로 예측하고 있지만, 현장에서는 부유한 호주인들이 자신, 자녀 또는 손자녀를 위해 500만 달러 이상의 주택을 구입하고 있습니다.
베테랑 부동산 중개인인 John McGrath는 상위 부동산 시장이 뜨거울 것이라고 말하며, 다른 구매자들은 불안해하고 있다고 말합니다. 그는 무리한 대출이 거의 없으며, 이러한 장소에서 현금으로 구매하고, 엄청난 부가 있으며, 이 시장 부분은 수요가 계속될 것이라고 확신한다고 말합니다.
경제학자들의 데이터는 높은 부채 대 소득 비율을 가진 차용자가 주택 시장에서 사라지고 있다는 것을 뒷받침합니다. 호주 Prudential Regulation Authority의 통계에 따르면 지난해 하반기에 총 소득의 여섯 배 이상에 해당하는 부채를 가진 차용자 수는 3년 전에 비해 1/3에 불과했습니다.
Barrenjoey의 수석 경제학자인 Jo Masters는 이것이 살아있는 동안 가족에게 부를 이전하고자 하는 부모나 조부모의 은행을 보여주는 것이라고 생각합니다. 또한, 팬데믹 기간의 저축으로 더 좋은 집으로 가족을 도와줄 수 있습니다.
이러한 요소들과 함께 부활하는 이민과 예상보다 나은 일자리 시장은 2023년 강력한 구매자 수요를 뒷받침했습니다.
구매자들은 대부분 호주중앙은행의 13차례의 현금 금리 인상을 무시하고 주택 가치를 8.1% 급증시켰습니다. 이 수치는 경제학자들에게 놀라움을 안겨주었으며, 그들은 2022년 주택 가격에 대한 어려운 해를 따른 강한 반등을 기대하지 않았고, 차용 능력, 금리 인상 및 생활비에 대해 걱정했습니다.
퍼스, 브리즈번 및 시드니의 가격은 모두 10% 이상 올랐습니다.
다른 한편으로, 공급 측면도 중요한 이야기입니다. 지난해 기존 주택 목록은 거의 20% 감소했으며, 새 주택 건설도 더 약했습니다.
Commonwealth Bank의 수석 경제학자인 Stephen Halmarick은 주택 가격이 "2023년 가장 큰 놀라움 중 하나"였다고 말합니다. 그는 수요가 공급을 초과할 때 가격이 상승한다는 경제학 101 원칙의 좋은 상기라고 말하며, 순 이주 증가, 낮은 건설 활동, 판매용 주택 수가 적은 점도 지적합니다.
2024년에는 어떻게 될까요? 주택 가격을 예측하는 것은 어렵습니다. Halmarick은 전국적으로 5% 증가를 예측하고, Barrenjoey의 Masters는 4.8%의 주택 가격 성장을 예측합니다.
그러나 국가 평균 수치 아래에는 많은 것이 있으며, 호주의 두 가장 큰 시장인 시드니와 멜버른에서 이미 약점의 징후가 나타나고 있습니다.
Masters는 올해 시드니 부동산이 국가 평균보다 훨씬 낮은 3.8%만 증가할 것으로 예상하며, 멜버른은 3.2%로 더 낮을 것으로 예상합니다. 그녀는 수요가 다시 차용 능력 쪽으로 재정렬될 것이라고 말합니다.
공급 측면에서 그녀는 더 많은 차용자가 저렴한 고정 금리 모기지에서 벗어나고 대출 제약으로 인해 새 집을 구입하기 전에 집을 팔아야 하는 사람들이 더 많아지면서 목록이 더 정상 수준으로 돌아갈 것으로 기대합니다.
만약 목록 수가 회복되지 않는다면, 주택 가격 상승은 예상된 4.8%보다 더 클 수 있습니다.
Halmarick은 새 주택 공급에 대해 걱정하고 있습니다. 그는 정부 목표를 다시 한번 크게 밑돌 것이라고 말합니다. "인구 10만 명당 주택 승인은 역사적으로 낮은 수준입니다."
Macquarie의 수석 경제학자인 Ric Deverell은 실업이 중요한 변동 요소라고 말합니다. 그는 올해 전국적으로 명목 주택 가격이 "조금 올라갈 것"이라고 예상하지만, 많은 변동 요소를 고려할 때 정확히 예측하기는 어렵다고 인정합니다.
"하지만, 구매력이 매우 도전적이며, 사람들이 일자리를 잃기 시작하면, 가격이 조금 내려가야 합니다,"라고 그는 말합니다.
경제학자들의 5% 정도의 예측은 호주 동해안의 약 130개 기관을 관리하는 McGrath와 어떻게 비교될까요?
그는 시장을 다른 부문으로 나눕니다; 상위 시장($500만에서 $1000만 이상)은 뜨거울 것이며, 나머지는 "안정될 것"이라고 말합니다.
McGrath는 평균 구매자와 첫 주택 구매자가 모두 불안하다고 말합니다. 이러한 불안은 지난해 심각한 목록 부족으로 인해 모든 경매에서 더 많은 입찰자가 나타나고 결국 가격이 더 높아지면서 가려졌습니다.
그는 금리 인하가 시작될 때까지 구매자들의 불안이 계속될 것으로 예상합니다. 대부분의 경제학자들은 올해 말에 그러한 인하가 시작될 것으로 예상합니다; Masters는 8월에 첫 번째 인하를 예상하고, Halmarick는 9월이라고 말합니다.
McGrath는 올해 금리 인하가 이루어질 수 있다고 동의합니다. "금리 인상은 많은 사람들에게 타격을 입혔습니다. 공급 부족이 가격에 호의적이었습니다; 낮은 수준의 목록이 없었다면 시장에서 상당한 하락을 보았을 것입니다."
새로운 주택 건설이 늘어나는 데 시간이 걸리겠지만, 공급을 촉진할 수 있는 한 가지는 은행입니다. 하지만 McGrath는 은행이 과다 대출된 모기지에 대해 걱정하거나 집주인에게 부채 상환을 강제하기 위해 주택을 판매하도록 강요하는 징후가 없다고 말합니다.
좀 더 걱정하는 사람 중 하나는 Seven Group의 보스인 Ryan Stokes입니다. 그는 현금 금리가 현재 수준에 머무르면 호주가 주택 가격에서 실질적인 조정을 피할 수 있는 방법이 어렵다고 말합니다.
Stokes는 Coates Hire와 Boral과 같은 건설 부문 공급업체를 소유하고 있는 회사의 CEO로서, 12월에 열린 연례 Chanticleer 설문에서 주택 시장에서 실질적인 조정의 촉매제가 될 수 있는 모기지 스트레스에 대해 걱정한다고 말했습니다.
그러나 현재로서는 은행들의 자체 결과가 부실 채권의 증가를 거의 보여주지 않습니다. 호주중앙은행의 10월 금융 안정성 검토에서도 기본 생활비와 모기지 지불을 감당할 수 없는 차용자는 전체의 5%에 불과했으며, 이는 호주의 현금 금리가 아직 0.1%인 2022년 4월에 비해 1% 증가한 것입니다.
실제로, 강력한 주택 가격은 은행의 주가를 지지하고 있습니다. Commonwealth Bank of Australia의 주식은 화요일에 사상 최고치인 $113.35에 마감되었으며, 이는 호주의 경제, 소비자 및 주택 시장에 대한 시장의 감정을 반영합니다.
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