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멜버른의 주택 시장은 지난해 다른 주요 도시들에 비해 성과가 다소 부진했으나, 앞으로 1~2년 동안 부동산 가치가 회복될 것으로 기대됩니다.
최근 구매자와 판매자 모두에서 자신감이 회복되고 있다는 초기 징후들이 나타나고 있으며, 경매 낙찰률이 강세를 유지하고 있어 시장에 많은 구매자가 존재함을 보여주고 있습니다.
현재 멜버른 주택 시장은 저평가된 상태로 상당한 "내재가치"가 있지만, 모든 멜버른 부동산이 동일한 것은 아닙니다. 어디에서 무엇을 살지, 어떤 지역이 투자하기에 좋은지를 아는 것이 중요합니다.
명확해지고 있는 한 가지는, 금리가 하락할 때까지 기다리기만 한다면 좋은 부동산을 두고 자가 소유자들과 치열한 경쟁을 벌이게 될 것이라는 점입니다.
공실률이 역사적 최저치를 기록하고 있어 멜버른의 임대료는 급등하고 있습니다.
2024년 멜버른 부동산 시장이 어떻게 될지 궁금하신가요?
멜버른은 지난 40년간 호주에서 가장 강력한 성과를 보인 주택 시장 중 하나였지만, 최근 몇 년간은 다소 부진한 성적을 보였습니다.
실제로 지난 12개월 동안 주거용 부동산 가격은 거의 변동이 없었으며, 다른 주요 도시들이 두 자릿수의 자본 성장을 기록한 것과 비교됩니다.
멜버른의 부동산 가치는 2020년 3월 코로나19가 시작된 이후 10.6% 상승했지만, 2022년 3월의 이전 최고점보다 아직도 -4.4% 낮은 상태입니다.
멜버른 주택 시장이 지난해 다른 주요 도시들만큼 좋은 성과를 내지 못한 것은 전략적인 부동산 투자자들에게 기회의 창을 제공하고 있습니다. 멜버른 부동산 가치에는 상당한 상승 잠재력이 있습니다.
멜버른의 단독 주택 평균 가격은 지난 20년간 시드니와의 격차가 가장 큰 수준입니다.
현재 멜버른 주택 시장은 저평가된 상태로 상당한 "내재가치"가 있지만, 모든 멜버른 부동산이 동일한 것은 아닙니다. 어디에서 무엇을 살지, 어떤 지역이 투자하기에 좋은지를 아는 것이 중요합니다.
명확해지고 있는 한 가지는, 금리가 하락할 때까지 기다리기만 한다면 좋은 부동산을 두고 자가 소유자들과 치열한 경쟁을 벌이게 될 것이라는 점입니다.
회복이 예상되는 시장에서 교체 비용보다 낮은 가격에 부동산을 매입하는 것은 경제 상황이 개선되고 금리가 결국 하락할 때 상당한 수익을 가져다줄 수 있습니다.
전략적인 투자자들은 멜버른의 장기적인 성장 혜택뿐만 아니라, 멜버른 부동산 시장이 회복되면서 다시 평균 성장률로 돌아올 때 '보너스'를 얻을 것입니다.
멜버른 시장의 부진 이유는?
멜버른 주거 부동산 시장의 부진은 여러 요인에 기인할 수 있지만, 근본적인 원인은 경제적 어려움입니다.
빅토리아주는 경제적 어려움을 겪고 있으며, 특히 2022-23 회계연도 동안 7,606개의 사업체가 줄어들었다는 호주 통계청의 자료에서 이를 확인할 수 있습니다.
빅토리아주에서 사업체 수가 감소한 주요 원인 중 하나는 주의 광범위한 봉쇄 이후의 영향입니다.
또한, 기업에 대한 세금 부담이 증가한 것도 중요한 요인입니다.
빅토리아 주정부는 2021-22년 주 예산에서 "정신 건강 및 웰빙 부담금"의 일환으로 1,000만 달러 이상의 급여를 지급하는 기업을 대상으로 급여세 할증을 도입했습니다.
이후 2022-23년 주 예산에서는 팬데믹 기간 동안 주정부의 막대한 차입금을 상환하기 위한 10년간의 코로나 채무 부담금의 일환으로 급여세가 추가로 인상되었습니다.
빅토리아주의 경제적 어려움은 부동산 시장에도 직접적인 영향을 미쳤습니다. 경제와 일자리가 가는 곳에는 부동산 시장도 따르게 마련입니다.
멜버른에서 점점 실망하는 부동산 투자자들
부동산 투자자들은 점점 더 멜버른 시장을 떠나고 있습니다. 이는 엄격해진 임대 법규와 높은 토지세 때문입니다.
최근의 임대 법규 개혁은 균형을 임차인 쪽으로 크게 기울게 하여, 임대인들이 부동산을 효과적으로 관리하는 데 어려움을 겪고 있습니다.
또한 빅토리아 주정부의 토지세 인상 결정도 부동산 투자자들의 어려움을 더욱 가중시키고 있습니다.
현재의 어려움에도 불구하고, 멜버른 부동산 시장에는 여전히 상당한 기회가 있습니다.
부동산 가격이 교체 비용보다 훨씬 낮아 독특한 매입 기회를 제공하고 있습니다.
이는 브리즈번과 퍼스가 3년 전 겪었던 상황과 유사합니다.
그 당시 두 도시는 저조한 성과를 보였지만, 그 기간 동안 매입한 사람들은 시장이 회복되면서 상당한 자본 성장을 경험했습니다.
메트로폴 멜버른에서는 전략적인 투자자들과 주택 구매자들이 시장에서 적극적으로 활동하고 있으며, 가장 좋은 부동산들을 선별해 내고 있습니다.
다음 차트에서 볼 수 있듯이, 멜버른에서 매물로 나온 부동산의 수는 2023년 초 시장이 전환된 이후 크게 증가하지 않았습니다.
반면, 멜버른 경매 시장은 올해 초부터 강세를 보이며, 시장에 많은 구매자가 존재함을 보여주고 있습니다.
멜버른의 시장이 모든 부동산에 동일하게 적용되는 것은 아니며, A급 주택과 투자 등급 부동산은 여전히 높은 수요를 유지하고 있으며, 대부분의 경우 가치를 잘 유지할 가능성이 높습니다.
고급 주택과 투자 등급 부동산은 여전히 강력한 수요에 비해 공급이 부족한 상황에서 품질에 대한 선호도가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 반면, B급 부동산은 판매에 더 오랜 시간이 걸리고 있으며, 정보에 밝은 구매자들은 C급 부동산을 피하고 있습니다.
이는 장기적인 관점을 가진 주택 구매자와 부동산 투자자에게 기회의 창을 열어주고 있습니다.
물론, 많은 자발적 구매자와 판매자들이 현재 시장을 떠났지만, 빅토리아주의 삶은 계속될 것입니다. 사람들은 결혼하고, 이혼하며, 가족을 꾸리고, 많은 멜버른 시민들이 집을 옮길 필요가 있을 것입니다.
금리 인상이 멈추었다는 것을 깨닫고 (우리는 이미 그 지점에 도달했을 가능성이 있습니다) 인플레이션이 통제되고 있다는 것을 알게 되면 (이미 최고점을 지났습니다) 시장에 복귀하여 적극적으로 활동할 것입니다.
멜버른의 절반 이상의 교외 지역, 100만 달러 이상의 집값
멜버른의 상대적 부진에도 불구하고, 지난 회계연도 동안 306개 교외 지역이 가격 상승을 기록했으며, 멜버른 주택 시장의 백만장자 목록은 계속해서 증가하고 있습니다. 현재 도시 전체의 47%에 해당하는 192개 교외 지역이 일반적인 7자리 숫자의 주택 가격을 자랑하고 있습니다.
프로프트랙의 경제학자 앤 플래허티는 멜버른의 주택 가격이 계속해서 상승할 가능성이 크다고 말하며...
"내년에는 더 많은 교외 지역이 100만 달러 클럽에 합류하는 추세를 볼 것입니다."
"가격이 안정되었고 하락했으며, 인구 증가로 인해 주택 수요가 계속해서 증가하면 주택 가격이 상승할 것입니다. 그리고 멜버른의 인구는 다른 어느 도시보다 더 많이 증가할 것으로 예상됩니다."
플래허티는 멜버른의 중위 주택 가격이 3년 내에 100만 달러에 도달할 가능성이 있다고 덧붙였습니다.
멜버른의 임대 시장은 여전히 매우 타이트합니다
멜버른의 임대 시장 공실률은 보통 매우 타이트하며, 종종 전국 기준보다 낮습니다.
수요 급증과 빅토리아주 전역, 그리고 전국적인 주택 공급 부족으로 인해 현재 전국 공실률은 역사적으로 매우 낮은 수준입니다.
SQM 리서치는 멜버른의 공실률이 1.5%라고 보고하고 있습니다.
균형 잡힌 시장을 나타내는 공실률은 약 2~2.5% 수준입니다.
물론, 이는 새로운 소식이 아닙니다.
우리가 알다시피, 멜버른의 임대 시장은 전국 대부분의 지역처럼 위기에 빠졌습니다.
기록에 근접한 낮은 공실률, 높은 임대료, 강한 수요, 증가하는 인구가 결합하여 도시의 시장을 고압 상태로 밀어넣고 있습니다.
공실률 데이터와 주간 임대 목록은 멜버른의 임대 시장이 얼마나 어려운 상태에 있는지 잘 보여줍니다.
멜버른의 공실률 감소와 임대 목록 수의 감소는 두 가지 요인에 기인합니다:
첫 번째 주요 요인은 도시의 강력한 경제와 고용 시장입니다. 멜버른은 금융, 기술, 의료를 포함한 여러 주요 산업의 본거지로, 주택 수요를 견인하고 있습니다.
또 다른 요인은 도시의 인구 증가입니다. 멜버른의 인구는 최근 몇 년간 꾸준히 증가해 왔으며, 더 많은 사람들이 일자리 기회와 삶의 질을 누리기 위해 도시로 이주하고 있습니다.
이러한 주택 수요 증가로 인해 임대인들 간의 경쟁이 치열해져 공실률이 낮아지고 있습니다.
전반적으로 멜버른의 공실률 감소는 도시의 강력한 경제와 인구 증가를 나타내는 신호입니다.
비록 임차인들이 부동산을 찾는 데 어려움을 겪을 수 있지만, 여전히 멜버른은 살고 일하기에 매력적인 장소로 남아 있습니다.
2024년 멜버른 주택 시장의 주요 트렌드
멜버른 부동산 시장은 지난 40년간 가장 강력하고 일관된 성과를 보였습니다.
2020년과 2021년 동안 15.8%의 가격 상승을 기록한 후, 멜버른의 주택 가치는 2022년 3월 정점에서 2023년 1월의 최근 최저점까지 -7.9% 하락했습니다.
멜버른 주택 시장은 2023년 초에 전환점을 맞이했지만, 다른 주요 도시들보다 가격 상승이 느렸습니다.
어떤 관점에서 보더라도 멜버른은 이제 명확하게 하락의 바닥을 지나고 있으며, 올해 멜버른이 다른 주요 도시들만큼 강한 가격 회복을 보이지는 않았지만, 2022년에 큰 하락을 겪지 않았다는 점도 주목할 만합니다.
그리고 2024년 내내 멜버른 부동산 가치와 임대료가 천천히 계속 상승할 것이라는 확실한 징후가 있습니다.
2024년에 빅토리아에서 완공된 신규 주택의 수는 10년 만에 가장 낮은 수준이 될 가능성이 있으며, 빅토리아에서 승인된 주택 수는 10년 평균보다 15% 낮습니다.
말하자면, 2023년 멜버른 주택 시장은 분열된 시장이었으며, 50개 이상의 빅토리아 교외 지역에서 집값이 연간 전국 평균 집값 상승률을 초과했습니다.
하위 지역별로 보면, 멜버른 내·외 동부 지역이 다소 우세한 반면, 북서부와 서부 지역에서는 가격이 상승하기보다는 안정세를 보이고 있습니다.
주요 도시 외곽에서는 가격이 대부분 하락하거나 안정세를 보이는 등 부동산 시장이 다소 부진한 상태입니다.
그리고 멜버른 부동산 시장이 최근 1~2년 동안 부진했지만, 지난 40년간 가장 강력하고 일관된 성과를 보였다는 점도 잊지 말아야 합니다.
멜버른으로 이주하는 새로운 이민자들로 인한 수요를 공급이 따라잡지 못할 것이며, 공실률이 평균 이하인 상황에서, 지난 12개월 동안 멜버른의 주택과 아파트의 임대료는 9% 이상 증가했습니다.
멜버른 인구 증가와 주택 시장
참고: 예상되는 인구 증가는 멜버른의 회복을 지원할 것이지만, 동시에 문제도 야기할 것입니다.
현재 멜버른에는 580만 명, 빅토리아주에는 680만 명이 거주하고 있습니다.
빅토리아주는 2023년 6월까지 1년 동안 가장 큰 인구 증가를 기록했습니다.
이것은 주로 주 내 이주 및 국제 이주자의 지속적인 유입과, 다른 주에 비해 빅토리아를 떠나는 사람이 적다는 점에서 비롯됩니다.
연간 인구 변화
또한, 인구 증가는 앞으로도 계속 증가할 것으로 예상됩니다.
빅토리아 주정부는 2050년까지 멜버른의 인구를 800만 명으로 증가시키는 사업 계획을 가지고 있으며, 이는 빅토리아의 인구를 약 1,000만 명으로 만들 것입니다.
이는 향후 30년 동안 멜버른이 150만 개의 추가 주택을 필요로 하며, 이 중 53만 개는 단독 주택, 48만 개는 아파트, 56만 개는 타운하우스로 구성될 것임을 의미합니다.
이러한 수요 증가는 지속적인 강한 부동산 가격 상승과 더 강력한 경제로 이어질 가능성이 크며, 이는 투자자들에게는 좋은 소식입니다. 하지만 도시의 인프라가 이 수요를 따라잡기 어려울 것입니다.
그러나 멜버른의 대중교통 시스템은 특히 증가하는 수요를 따라잡기 위해 어려움을 겪고 있으며, 이로 인해 혼잡, 지연 및 기타 문제가 발생하고 있습니다.
도시의 도로도 점점 혼잡해져 사람들이 이동하기 어려워지고 있습니다.
이러한 도전 과제를 해결하기 위해, 빅토리아 주정부는 대중교통 인프라에 대한 막대한 투자를 약속했습니다.
예를 들어, 메트로 터널 프로젝트는 CBD를 통과하는 새로운 지하철 노선을 구축할 것이며, 서브어반 레일 루프 프로젝트는 멜버른 교외 지역을 연결하는 새로운 순환철도 노선을 만들 것입니다.
이 프로젝트들은 멜버른의 도로와 대중교통 시스템의 혼잡을 완화하여 통근자들에게 필요한 구제를 제공할 것입니다.
지방 정부는 또한 도시의 지속 가능한 인프라와 관행에 투자할 계획이며, 향후 인구 급증을 촉진하기 위해 주변 교외 지역을 개발할 계획입니다.
빅토리아 주정부의 주택 성명서가 향후 10년간 빅토리아에 80만 개의 주택을 건설하겠다는 야망을 가지고 있음에도 불구하고, 빅토리아 전역에서 건설 중인 주택 수는 지난 12개월 동안 감소했습니다.
호주 통계청에 따르면 현재 빅토리아에서 건설 중인 주택은 68,100채로, 12개월 전 기록된 활동보다 6% 낮으며, 이는 고밀도 아파트 개발의 둔화에 크게 영향을 받았습니다.
2024년에 빅토리아에서 완공될 신규 주택의 수는 10년 만에 가장 낮은 수준이 될 가능성이 있습니다.
코로나19 이후 건설 비용이 최대 40% 상승하고, 금융 비용이 증가함에 따라, 신규 공급 수준은 향후 몇 년 동안 계속 감소할 것으로 보이며, 신규 착공 건수는 2014년 이후 최저 수준으로 떨어질 것입니다.
연평균 근로자보다 더 많은 수익을 올린 멜버른 교외 10대 지역
전반적으로 멜버른의 부동산 가격은 지난 1년 동안 상대적으로 소폭 상승했습니다. 하지만, 멜버른 중심부의 투락과 사우스 야라 같은 독점적인 교외 지역에서는 집값이 각각 $237,486와 $136,311 증가해 평균 임금보다 더 많은 수익을 올렸습니다.
한편, 도시 동쪽의 캔터베리, 발윈, 서리 힐스 교외 지역에서도 주택 가치가 각각 $160,638, $156,400, $125,312 상승했습니다.
더 동쪽으로, 휠러스 힐, 파크 오처즈, 라이스터필드, 돈캐스터 이스트의 집값도 각각 $115,706, $103,194, $101,332, $99,385 상승했으며, 모두 호주 평균 임금보다 더 높은 수익을 올렸습니다.
멜버른 주택 시장 - 2024년 전망
통계를 더 깊이 파헤쳐 보면, 멜버른의 일부 부동산 - 시장 내에도 여러 하위 시장이 존재함을 감안할 때 - 다른 부동산보다 훨씬 뛰어난 성과를 보였습니다.
그러나 CBD에 가까운 거리에 있는 독립형 멜버른 주택이나 좋은 학군에 있는 주택들이 가장 안정적인 것으로 보입니다.
이는 정말로 두 도시의 이야기입니다 - 일부 부동산이 과대 성과를 보이는 반면, 다른 부동산은 저조한 성과를 보입니다.
그러나 전문가들은 강력한 인구 증가와 제한된 공급이 이 부동산 사이클의 다음 단계로 이동하면서 부동산 가격을 계속해서 상승시킬 것이라는 데 동의하고 있습니다.
그리고 이는 호주의 치솟는 인플레이션을 억제하기 위해 계속해서 금리를 인상하는 것에도 불구하고 말입니다.
멜버른의 부동산 시장은 시드니와 브리즈번보다 뒤처져 있지만, 상승세를 계속 이어갈 것이라는 명확한 지표들이 있습니다.
다음은 주목해야 할 최근 전문가들의 예측입니다:
ANZ는 2024년 멜버른의 부동산 가격이 3-4% 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
CBA는 2024년 멜버른의 부동산 가격이 5% 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
NAB는 2024년 멜버른의 부동산 가격이 5.5% 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
Westpac는 2024년 멜버른의 부동산 가격이 3% 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
PropTrack는 2024년 멜버른의 부동산 가격이 1-4% 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
SQM은 2024년 멜버른의 부동산 가격이 최대 -3% 하락할 것으로 예상하고 있습니다.
전반적으로, 공급은 호주의 다른 주요 도시들처럼 여전히 제한적입니다.
옥스포드 이코노믹스는 최근 향후 3년 동안 주택 가격이 어디에 있을지에 대한 예측을 했습니다.
이 예측에 따르면 멜버른은 향후 3년 동안 매우 강력한 주택 및 아파트 가격 성장을 경험할 것으로 예상되며, 멜버른은 장기 평균 성장률로 회귀할 것입니다.
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