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오늘의 Pulse 기사에서 엘리자 오웬은 호주 임대 시장의 현황을 업데이트했습니다.
호주 전역의 모든 주거지 중간 주간 임대료가 새로운 기록인 주당 627달러에 도달했으며, 임대료는 시드니에서 주당 770달러, 호바트에서 주당 547달러까지 다양합니다.
임대료 인상이 경제적 제약에 의해 제한되지 않고, 2024년 초에 다시 연간 임대료 상승 속도가 빨라졌습니다. 전국적으로 연간 임대료 상승률은 2023년 10월의 최근 저점인 8.1%에서 4월에는 8.5%로 증가했습니다.
임대료가 하락하던 시장에서도 이제는 가치가 안정되거나 다시 증가하는 추세를 보이고 있습니다. Figure 2는 주요 대도시 지역별 주택과 유닛 임대료의 연간 성장률을 보여줍니다. 캔버라의 주택 임대료는 9월까지 연간 -3.4% 하락한 이후 지난 7개월 동안 상승하여 연간 1.8% 증가로 돌아섰습니다. 호바트에서는 주택 임대료가 다시 긍정적인 성장세를 보이고 있으며, 유닛 임대료도 거의 안정화된 것으로 보입니다.
지역 임대료 성장도 다시 상승 중
Figure 3에서는 지역 유닛 임대료의 연간 성장률이 9월에 5.0%로 저점을 찍고 4월까지 6.9%로 상승했습니다. 지역 주택 임대료는 더욱 극적인 재가속을 보였으며, 연간 임대료 성장률은 9월의 3.4%에서 올해 4월에는 6.2%로 상승했습니다. 지역 임대료 성장의 급증은 주로 퀸즐랜드와 타즈매니아의 주택에서 두드러졌으며, 각각 2023년 9월에서 올해 4월 사이 연간 성장률이 350 베이시스 포인트 상승했습니다.
임차인들이 더 저렴한 옵션으로 몰리다
전국적으로 임대료가 다시 상승하는 이유 중 일부는 임차인들이 더 바람직하고 중심적인 대도시 지역에서 가격이 너무 높아지면서 더 저렴한 주변 주택 시장으로 몰리고 있기 때문일 수 있습니다. 임대료가 조금 더 낮은 지역은 그룹 가구를 위한 더 많은 공간을 제공하거나 덜 경쟁적인 임대 조건을 제공하여 잠재적인 임차인들이 더 많이 집중될 수 있습니다.
작년 10월에서 올해 4월 사이, 주요 대도시 지역 중 시내 중심부에서 30-40km 떨어진 지역에서 임대료 성장률이 가장 크게 재가속되었습니다. 시드니에서는 캠벨타운이 포함되어 연간 성장률이 9.1%에서 13.4%로 증가했습니다. 브리즈번에서는 짐붐바가 포함되어 연간 임대료 성장률이 같은 기간 동안 3.8%에서 6.4%로 증가했습니다. 멜버른의 케이시 - 노스도 이 거리에 포함되어 연간 주택 임대료 성장률이 같은 기간 동안 11.7%에서 13.1%로 증가했습니다.
이러한 외곽 지역 시장이 가장 빠른 임대료 재가속을 보이고 있지만, 임대료 성장의 급등은 광범위하게 나타나고 있으며 시내 중심부에서 10km 이내의 임대 시장만이 연평균 성장률이 지속적으로 완화되고 있습니다. 이러한 많은 시장은 최근의 높은 수준에서 임대료 성장이 완화되고 있습니다.
공급과 수요 압력
이러한 지역적 변동을 제외하고, 호주 전역의 임대 시장에서는 공급과 수요 압력이 여전히 높습니다. 수요 측면에서, ABS의 실험적 추정치에 따르면 평균 가구 크기가 2023년 6월에 2.50명으로 계속 감소했다고 합니다. 이는 그룹 가구의 물질적 증가에도 불구하고, 1인 및 2인 가구의 증가 속도가 이를 훨씬 앞질렀기 때문입니다.
2023년 9월까지의 연간 순 해외 이주는 55만 명에 가까웠으며, 임시 비자 소지자가 이 수치의 90% 이상을 차지했습니다. 이는 해외 입국자들이 해당 기간 동안 임대 숙소로 치우칠 가능성이 높았음을 의미합니다. 평균 가구 크기를 2.5명으로 고려할 때, 순 해외 이주 수준은 9월까지 연간 20만 가구 이상의 새로운 가구 형성을 의미했습니다. 주택 건설 산업에서 공급 제약이 지속되는 시기에, 같은 기간 동안 17만 3천 채의 신규 주택만이 완공되었습니다.
단기적으로 임차인을 위한 공급 측면에서 할 수 있는 일이 거의 없기 때문에, 임대 시장에서의 완화는 순 해외 이주의 완화로부터 올 가능성이 큽니다. 일부 임시 이주자들이 출국하고 도착 인원이 포스트 코로나 시대에 정상화되기 시작하면서 가능합니다. 인구 센터의 예측에 따르면 이는 내년 회계연도부터 발생할 수 있습니다. 그때까지 임차인들은 더 많은 공유 숙소를 찾거나 외곽 대도시 지역이나 호주의 지역에서 더 저렴한 임대 시장을 탐색할 수 있습니다.
최고 기록에서 하락한 지역
전국적으로 주간 임대료가 기록적인 높은 수준에 도달했지만, 더 세분화된 임대 시장 데이터는 일부 시장이 여전히 최고치 아래에 있음을 보여줍니다. CoreLogic은 호주 전역의 310개 SA3 시장을 분석했으며, 그중 66개 지역(분석된 지역의 약 5분의 1)에서는 가치가 최고치에 도달하지 않았습니다.
최근 최고치에서 하락한 SA3 임대 시장의 9%
분석된 SA3 임대 시장 중 9%는 올해 2월 또는 3월에 최고치에서 하락하여 최근 최고치에서 미끄러지고 있는 것으로 나타났습니다. 불행히도 이러한 시장은 최근 최고치에서 평균 -0.4% 하락했으며, 이는 주간 중간 임대료로 2달러 감소한 것입니다. 27개 시장은 하나의 명확한 추세를 보이지 않았으며, 시드니의 고급 지역인 맨리, 혼스비, 피트워터, 멜버른의 모닝턴 반도, 호바트의 소렐-도지스 페리, 그리고 더보와 알바니와 같은 농촌 지역을 포함했습니다. 임대 데이터에는 강한 계절성이 있어 이러한 최근 최고치에서의 하락도 장기적인 추세를 나타내지 않을 수 있습니다.
더 지속적인 할인 임대 시장
다른 시장에서는 최고치에서 더 지속적인 하락을 보였습니다. 일부는 타즈매니아의 남동 해안 시장과 같은 더 외딴 지역으로, 이 지역의 임대료는 2023년 1월 최고치에서 -16.5% (또는 84달러) 하락했습니다. 주요 지역 센터의 매력적인 요소인 NSW의 남부 고원 시장은 연간 임대료 성장률이 0.8%로 저조했을 뿐만 아니라, 이 지역의 임대료는 2022년 5월 최고치에서 -5.4% (또는 주당 41달러) 하락했습니다. 쇼얼헤이븐도 2022년 7월 최고치에서 -1.7% 하락했으며, 이는 주당 임대료가 599달러에서 10달러 하락한 것입니다.
시드니 임대 시장의 일부 지역도 2023년 최고치 아래에 있었으며, 이러한 지역에는 캔터베리, 페넌트 힐스-엡핑 및 파라마타가 포함되었지만, 이러한 지역의 하락 폭은 빠르게 줄어들고 있으며, 이들 시장의 임대 가치는 지난 1년 동안 평균 8% 상승했습니다.
가장 큰 하락 폭은 필바라 지역에서 나타났습니다. 최근 몇 년 동안 임대료가 급등했음에도 불구하고, 이 지역은 2010년대 자원 붐과 관련된 최고치로 돌아가지 않았습니다. 동부 필바라 지역의 임대료는 2012년 10월 최고치보다 -37.9% (509달러) 낮습니다. 서부 필바라 지역의 주간 임대료는 2011년 10월보다 여전히 -24.6% (321달러) 낮습니다.
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