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현재 호주의 주택 공급은 매우 부족하며, 제가 본 공급-수요 전환점 중에서 이렇게 주목할 만한 상황은 드물었습니다. 그리고 상황은 더 악화될 것입니다.
물론 앞날에는 불확실성과 위험이 존재하지만, 우리 주택 시장에는 다섯 가지 확실한 점이 있습니다:
인플레이션은 RBA가 원하는 것보다 조금 더 오래 지속될 것입니다.
금리는 결국 하락할 것입니다.
매매와 임대를 위한 주택의 부족 현상은 당분간 사라지지 않을 것입니다.
임대료는 계속 상승할 것입니다.
매우 좋은 인구 통계와 강력한 인구 성장은 주택 수요를 계속 자극할 것입니다.
이는 금리 하락이 부동산 시장 재조정을 일으키기 전에 기회의 창을 열어줍니다.
인플레이션은 이제 정점을 찍었고 금리도 마찬가지일 가능성이 높습니다. 시간이 지나면서 소비자 신뢰가 회복되고 시장은 계속 상승할 것입니다.
2024년에 주목할 만한 트렌드는 다음과 같습니다:
부동산 시장 회복 단계가 계속될 것입니다.
금리는 결국 하락하겠지만, 이는 올해 말이나 내년 초에나 가능할 것입니다.
우리 부동산 시장은 더 파편화될 것입니다.
강력한 이민이 우리 주택 시장을 뒷받침할 것입니다.
임대료는 계속 강하게 상승할 것입니다.
전략적인 투자자들이 계속 부동산 시장에 투자할 것입니다.
올바른 지역에 사는 것이 그 어느 때보다 중요해질 것입니다.
우리의 경제는 여전히 탄탄하며 고용도 계속 증가할 것입니다.
2024년 호주 부동산 시장 전망은?
금리가 정말로 정점을 찍었고, 언제부터 하락할까요, 아니면 RBA가 2024년에 금리를 다시 인상할까요?
부담 능력 문제로 인해 압류 매각이 발생하고 가격이 하락하거나 심지어 2024년에 부동산 시장이 붕괴할 가능성이 있을까요?
이는 주택 시장이 13개월간 상승한 후 사람들이 자주 묻는 질문입니다.
이제 우리 주택 시장이 많은 불길한 예측을 이겨내고 2023년 초에 주기적 하락의 바닥을 통과하며 V자형 회복을 경험한 것이 명확해졌으며, 2022년 하락이 역사상 가장 급격하지만 가장 짧은 하락 중 하나였음을 보여줍니다.
가격 상승은 이제 확고하게 자리 잡았으며, 15개월 연속 상승하고 있으며, 많은 시장에서 주택 가격이 새로운 기록을 경신하고 있습니다.
한편, 경매 낙찰률은 주요 수도권 주택 시장의 깊이를 보여주는 일관된 결과를 내고 있으며, 해가 시작되면서 구매자 감정이 증가하고 있습니다. 실제로 주택 가격이 새로운 최고치를 기록하면서 FOMO(놓칠 것에 대한 두려움)가 스며들고 있습니다.
경매 결과와 소비자 감정은 모두 미래 주택 동향과 강한 역사적 관계를 보여주고 있습니다.
물론, 각 주는 부동산 주기의 각기 다른 단계에 있으며, 각 수도권 내에서도 여러 시장이 있습니다.
일부 지역이 2022년에 수도권을 능가했지만, 2023년에는 수도권 부동산 시장이 가격 상승을 주도했으며, 지역은 더딘 성장을 보였습니다.
또한 팬데믹 기간 동안 저조한 성과를 보였던 유닛 가격은 2023년 대부분의 기간 동안 강한 성장을 기록했으며, 올해도 여전히 강하게 성장하고 있습니다. 이는 부담 능력 제약으로 인해 더 많은 호주인이 정원 대신 발코니와 마당을 선택하기 때문입니다.
2024년 부동산 가격에 대한 4대 은행의 예측은 다음과 같습니다:
ANZ는 수도권 주택 가격이 2024년에 6-7%, 2025년에 5-6%, 2026년에 약 5% 상승할 것으로 예측합니다. 브리즈번, 퍼스, 애들레이드는 가용 주택의 장기 부족 가능성으로 다른 도시를 능가할 것으로 보입니다. 가계 소득 증가(재정 정책에 의해 지원됨)가 2024년 말부터 가격을 지지할 것입니다.
CBA는 수도권 가격이 5% 상승할 것으로 예상하며, 도시간 소폭 차이가 있을 것입니다. 브리즈번은 6% 성장, 멜버른과 퍼스는 5%, 시드니는 4%, 애들레이드는 1% 성장을 예상합니다.
NAB는 수도권 전체의 가격이 평균 5.4% 상승할 것으로 예측합니다. 브리즈번은 6.5%, 퍼스와 애들레이드는 6.2%, 멜버른은 5.5%, 시드니는 5% 상승할 것으로 예상합니다. 호바트의 가치는 연말에 변동이 없을 것으로 보입니다.
Westpac은 수도권 전체의 가격이 6% 상승할 것으로 예측합니다. 퍼스는 10%로 가장 높은 성장을 기록할 것으로 보이며, 그 뒤를 브리즈번 8%, 시드니 6%, 애들레이드 4%, 멜버른 3%가 따를 것입니다.
항상 평균을 능가할 수 있습니다.
2024년 부동산 가격 성장이 작년보다 조금 낮을 가능성이 있지만, 전국적인 수준에서의 부동산 전망을 좋아하지 않는다면 올바른 위치에 올바른 부동산에 투자함으로써 항상 평균을 능가할 수 있습니다.
이를 위해 다음 핫스팟을 찾는 것이 아니라 장기적으로 뛰어난 성과를 낼 위치에 있는 고품질 부동산을 구매하는 것이 좋습니다.
부동산은 자신의 시간, 기술, 지식을 통해 결과를 개선할 수 있는 수많은 기회를 제공합니다. 따라서 평균에 만족할 필요는 없습니다.
위치뿐만 아니라 개조나 재개발을 통해 가치를 추가할 수 있습니다.
옥스퍼드 이코노믹스는 최근 향후 3년 동안 주택 가격이 어디에 있을지에 대한 예측을 발표했습니다.
최신 주택 시장 통계
CoreLogic의 전국 주택 가치 지수는 2월에 0.6% 상승하여 지난해 10월 이후 가장 강력한 월간 상승을 기록했습니다.
다음은 호주 전역의 부동산 가격 변동에 대한 CoreLogic의 최신 통계입니다:
도시 월간 분기 연간 총 수익 중간 가치
시드니 0.6% 1.2% 7.4% 10.6% $1,156,020
멜버른 0.1% -0.2% 1.8% 5.5% $780,437
브리즈번 1.4% 3.9% 16.3% 21.0% $843,231
애들레이드 1.8% 4.3% 14.4% 19.0% $757,448
퍼스 2.0% 6.1% 22.0% 27.8% $736,649
호바트 -0.5% 0.3% -0.1% 3.9% $655,170
다윈 -0.3% 1.9% 3.5% 10.3% $502,120
캔버라 0.5% 0.7% 2.0% 6.1% $840,100
수도권 합계 0.8% 1.9% 8.8% 12.7% $864,780
지역 합계 0.6% 2.0% 6.8% 11.6% $626,888
전국 0.8% 1.9% 8.3% 12.5% $785,556
출처: CoreLogic 2024년 6월 1일
사실 모든 연구 기관은 2024년 3월에 주택 가격이 상승했다고 보고했습니다:
호주 주택 가치는 5월에도 계속 상승했으며, CoreLogic의 전국 주택 가치 지수(HVI)는 5월에 0.8% 상승했습니다. 이는 16개월 연속 상승한 것으로, 지난해 10월 이후 가장 큰 월간 상승폭입니다.
PropTrack은 5월에 전국 주택 가격이 0.3% 상승하여 새로운 기록을 세웠다고 보고했습니다. 가격은 이제 2023년 5월 수준보다 6.68% 높으며, 2022년 12월 최저점보다 9.58% 상승했습니다.
Dr. Andrew Wilson의 My Housing Market은 5월에 전반적으로 판매자에게 긍정적인 결과를 제공하며, 전국 주요 도시의 중간 주택 가격이 4월 분기 대비 0.3% 상승하여 $1,134,494에 도달했다고 보고했습니다.
호주 부동산 가격을 좌우하는 기본 요소
부동산 가격은 여러 요인의 조합에 의해 좌우되며, 부동산 주기를 거치면서 이 모든 요인이 함께 작용하여 부동산 가치가 상승하거나 하락하게 됩니다.
중기적으로 부동산 가치는 두 가지 기본 경제 개념, 즉 소비자 신뢰와 수요 및 공급과 관련된 여러 요인과 연결됩니다.
이 개념들이 부동산에 어떤 영향을 미치는지 이해하는 것은 주택 시장의 미래를 이해하는 데 중요합니다.
반면, 주택 시장의 향후 10년에서 20년 동안을 전망하고 현미경적 관점이 아닌 망원경적 관점으로 바라보면 주택 시장을 주도할 두 가지 주요 요인은 인구 통계(우리가 얼마나 많은지, 어떻게 살고 싶은지, 어디에 살고 싶은지)와 국가의 부입니다.
하지만 먼저 중기적으로 우리 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 요인을 좀 더 깊이 살펴보겠습니다.
금리/부담 능력
많은 사람들은 금리가 부동산 가치의 주요 요인이라고 믿으며, 금리가 2022-23년 동안 상승함에 따라 비관적인 부동산 예측이 많았습니다. 그러나 우리 주택 시장은 RBA가 13번의 금리 인상을 했음에도 불구하고 상당한 회복력을 보이며 가치를 유지했습니다.
물론 금리 하락과 그에 따른 부담 능력 증가는 부동산 가격 상승의 강력한 요인입니다. 하지만 반대의 경우는 그렇지 않습니다.
주택 가격은 금리 외에도 많은 다른 요인에 의해 좌우됩니다.
올해 초 호주의 최대 대출 기관인 Commonwealth Bank는 2024년과 25년에 9월부터 시작하여 6번의 금리 인하를 예측했지만, 이제 금리가 더 오래 유지될 가능성이 높아졌습니다. 이는 인플레이션이 여전히 높고 경제와 노동 시장이 RBA의 기대보다 더 나은 성과를 내고 있기 때문입니다.
경제학자들은 2024년에 RBA의 금리 인하 시기와 횟수에 대해 의견이 분분하며, 일부는 최대 3번의 금리 인하를 예상하고, 다른 일부는 전혀 예측하지 않습니다.
그러나 금리 인하가 없을 때와 최대 3번의 금리 인하가 있을 때의 차이는 대출자에게 큰 영향을 미치며, 특히 소득에 비해 부채가 많은 경우 그렇습니다.
현재 4대 은행의 현금 금리 예측:
날짜 RBA 결정 2024년 + 2025년 인하 횟수
CBA 4.35% 유지, 2024년 11월 -0.25% 5번 인하, 3.10%로
Westpac 4.35% 유지, 2024년 11월 -0.25% 5번 인하, 3.10%로
NAB 4.35% 유지, 2024년 11월 -0.25% 5번 인하, 3.10%로
ANZ 4.35% 유지, 2025년 2월 -0.25% 3번 인하, 3.60%로
수요와 공급
주택 공급은 단기적으로 주택 가격에 큰 영향을 미치며, 공급 부족은 가격 상승 압력을 가하고 공급 과잉은 반대의 영향을 미칩니다.
2023년 동안 매우 강력한 인구 증가에도 불구하고, 우리는 충분한 새 주택을 짓지 못하고 있으며, 이는 낮은 임대 공실률과 높은 주택 가격으로 이어졌습니다.
동시에 새 매물의 강력한 흡수로 인해 시장의 총 매물이 억제되어 구매자 간의 경쟁이 심화되었습니다.
이러한 요인은 주택 공급의 심각한 부족을 초래하여 금리의 부정적인 영향을 상쇄하고 있습니다.
인구 증가와 건축 완료 비교
그리고 건축 승인(미래 공급의 좋은 지표)이 매우 낮은 수준에서 운영되고 있어 끝이 보이지 않습니다.
새 아파트 단지가 승인되었다고 해서 그것이 지어질 것이라는 보장은 없습니다.
현재의 시장 가격에서는 새 단지를 짓는 것이 경제적으로 타당하지 않기 때문에 새 단지가 거의 지어지지 않고 있습니다.
물론, 이는 미래의 새 개발이 현재의 시장 가치보다 훨씬 높은 가격에 판매되어야 한다는 것을 의미하며, 이는 기존 아파트의 가치를 끌어올릴 것입니다.
건축 승인 대 인구 증가
소비자 신뢰
소비자 신뢰는 부동산 가격의 방향에 중요한 영향을 미칩니다.
우리는 경제적 미래와 재정적 안정성에 대해 확신하지 않으면 주택 구매나 투자 부동산 구매와 같은 큰 재정적 결정을 내리지 않을 것입니다.
2023년은 경제적, 사회 정치적 문제로 인해 소비자 신뢰가 역사적으로 낮은 해였습니다.
저는 2024년에는 인플레이션이 서서히 통제되면서 소비자 신뢰가 상승할 것이라고 믿습니다. 그리고 금리가 정점을 찍고 결국 하락할 것이라는 인식이 생기면서 소비자 신뢰가 회복될 것입니다.
동시에, 매우 개선된 경제와 상승하는 부동산 가치는 더 많은 소비자 신뢰를 이끌어내고 주택 구매자와 판매자를 다시 시장으로 불러들일 것입니다.
경제 상황
부동산 시장 가치를 좌우하는 또 다른 중요한 요소는 경제 전반의 건강 상태입니다.
이는 일반적으로 국내총생산(GDP), 고용 데이터, 제조업 활동, 상품 가격 등과 같은 경제 지표로 측정됩니다.
대체로 경제는 강력하며, RBA는 인플레이션을 통제하기 위해 경제를 둔화시키려 하고 있지만, 현재 일자리를 원하는 모든 사람이 일자리를 구할 수 있으며, 이는 앞으로 경제가 약간 흔들리더라도 우리 주택 시장을 뒷받침할 것입니다.
인구 증가
호주는 순 해외 이민이 사상 최대치를 기록했으며, 2023년 9월까지 12개월 동안 약 50만 명에 달할 것으로 추정됩니다.
인구 증가는 항상 우리 주택 시장을 지지하는 주요 요인이었지만, 인구 유입은 공급/수요 균형을 뒤흔들었으며, 이는 주택 가격 상승과 임대 주택 부족의 주요 원인입니다.
신용 가능성
신용(은행에서 대출받을 수 있는 능력)이 쉽게 접근 가능하고 금리가 낮으며 대출 기준이 덜 엄격할 때, 이는 더 많은 사람들이 주택을 구매할 수 있게 되어 주택 수요를 증가시키기 때문에 주택 시장을 활성화시킵니다.
반대로, 금리가 높아지거나 대출 기준이 엄격해질 때(2016-7년에 APRA가 은행의 대출 규제를 강화했을 때처럼), 이는 주택 시장을 냉각시킬 수 있습니다.
이러한 조치는 일반적으로 과열된 시장에 대한 정책적 대응으로, "부동산 거품"과 그로 인한 붕괴 위험을 줄이기 위한 것입니다.
투자자 심리
이 심리, 즉 투자자들의 부동산 시장에 대한 집단적 태도와 전망은 부동산의 수요와 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
투자자는 전체 부동산 거래의 약 3분의 1을 차지하므로, 긍정적인 투자자 심리는 특히 인기 있는 지역에서 부동산 가격을 끌어올릴 수 있습니다.
반대로, 2022년 시장 하락기 동안 발생한 것처럼, 부정적인 투자자 심리는 부동산 가치의 하락으로 이어질 수 있습니다.
투자자들이 부동산 가격이 정체되거나 하락할 것이라고 믿으면, 그들은 투자 의욕이 떨어지거나, 부동산을 매각하여 시장의 공급을 증가시킬 수 있습니다.
정부 인센티브
정부 인센티브는 부동산 부문에 직접적 및 간접적 영향을 미칠 수 있습니다.
정부 인센티브가 부동산 가치에 영향을 미치는 가장 직접적인 방법 중 하나는 수요를 자극하는 정책을 통해서입니다.
예를 들어, 첫 주택 구매자 보조금(FHOG)이나 첫 주택 구매자를 위한 인지세 감면과 같은 정책은 구매 능력을 직접적으로 증가시켜 부동산 수요를 증가시킵니다.
또한, 정부가 특정 유형의 부동산 개발을 촉진하기 위해 제공하는 개발 인센티브는 해당 지역의 인프라, 접근성 및 커뮤니티 시설을 개선하여 부동산 가치를 증가시킵니다.
세금 정책과 규제도 중요한 역할을 합니다.
네거티브 기어링은 투자용 부동산에 대한 수요를 증가시켜 가격을 끌어올릴 수 있습니다.
네거티브 기어링을 제거하거나 세금을 변경하는 것에 대한 논의가 있을 때마다 투자자들은 주택 시장에서 물러납니다.
2024년 호주 주택 시장 예측
지난 몇 년은 부동산 동향을 예측하는 것이 얼마나 어려운지를 보여주었으며, 항상 주택 시장을 휘몰아치는 역풍과 순풍이 있을 것입니다.
현재 호주의 주택 공급은 매우 부족하며, 제가 본 공급-수요 전환점 중에서 이렇게 주목할 만한 상황은 드물었습니다.
그리고 상황은 더 악화될 것입니다.
2024년 부동산 가격 상승 요인은 다음과 같습니다:
새로운 주택 공급이 부족한 시기에 계속되는 강력한 인구 증가. 이 극심한 부족은 2024년 내내 주택 가격과 임대료에 상승 압력을 가할 것입니다.
금리는 2024년 하반기에 하락할 것이며, 내년에는 APRA가 모기지 서비스 가능성 완화 조치를 할 가능성이 있습니다. 현재 이는 3%이며, 이러한 요인의 조합은 대출 가능성을 증가시킬 것입니다.
2022년의 가격 하락이 모두 만회되었음을 인식한 구매자들이 FOMO(놓칠 것에 대한 두려움)를 느끼게 될 것이며, 미디어는 새로운 기록 가격을 계속 언급할 것입니다.
역풍:
2024년에도 부담 능력 문제가 지속될 것입니다. 그러나 구매자들은 삶을 계속하고 싶어할 것이므로 주택보다 타운하우스나 아파트를 선택하거나 더 저렴한 교외로 이동할 것입니다.
RBA는 인플레이션을 늦추기 위해 실업률을 높이려고 합니다. 재정적 불확실성과 고용 안전에 대한 우려는 일부 구매자가 주택이나 투자 부동산을 구매하는 중요한 결정을 내리는 것을 막을 것입니다.
2023년의 특징이었던 소비자 신뢰 저하는 주택 구매 결정을 지연시키고, 경제에 대한 더 큰 확신과 금리가 정점을 찍었고 인플레이션이 통제되고 있다는 확신이 생길 때까지 2024년 상반기에는 소비자 신뢰가 여전히 낮을 가능성이 큽니다.
브리즈번과 퍼스는 인구 증가가 공급을 초과할 가능성이 가장 높은 도시로 강력한 성과를 보일 것입니다.
ANZ는 2024년 초부터 실질 임금 성장이 시작되고, 2024년 말부터 소폭의 금리 완화가 대출 가능성과 가격을 지지할 것이라고 믿습니다.
최근 주택 가치 상승이 아파트 시장보다 강력하게 나타나면서, 현재 유닛과 주택 가격 간의 차이가 사상 최대 수준에 이르렀으며, 주택이 많은 사람들에게 더 비싸지면서, 가족 친화적인 아파트에 대한 강력한 자본 성장이 예상됩니다.
다음은 ANZ 은행의 향후 몇 년간의 예측입니다:
장기 예측
미래를 위해 주목해야 할 8가지 경제 및 부동산 동향
시장 회복 단계가 2024년에 계속될 것입니다
부동산 가격 상승은 2024년 내내 계속될 것이지만, 훨씬 낮은 비율로 상승할 것이며, 주택 시장은 많은 주택 구매자에게 부담 능력이 영향을 미칠 것이므로 파편화될 것입니다.
금리가 하락할 것입니다
금리는 정점을 찍었을 가능성이 높지만, 인플레이션이 여전히 높게 유지될 것이므로 금리는 많은 사람들이 원하는 것보다 더 오래 높게 유지될 가능성이 큽니다.
금리가 결국 하락하면, 이는 주택 투자와 주택 구매를 더욱 촉진할 것입니다.
우리 부동산 시장은 더 파편화될 것입니다
물론, 진정한 시드니 부동산 시장이나 멜버른 부동산 시장은 없었습니다.
시장의 시장이 있습니다. 외곽 교외, 중간 교외, 도심과 CBD에 위치한 주택, 아파트, 타운하우스, 빌라 유닛이 있으며, 모두 다르게 움직입니다.
하지만 앞으로 우리 시장은 더 파편화될 것입니다. 일부 인구 통계는 생활비, 임대료 및 모기지 비용 증가(저임금 성장 시기)에 더 어려움을 겪게 되며, 이는 주택 시장에 진입하거나 대출 가능성을 제한하게 될 것입니다. 이는 하위 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
한편, 대출 한도에 맞춰 대출을 받은 많은 첫 주택 구매자들은 금리 인상 시기에 모기지 상환을 유지하는 데 어려움을 겪을 것입니다.
다시 말해, 하위 부동산 시장에는 자본 성장을 위한 추진력이 거의 없을 것입니다.
따라서 저는 소득이 국가 평균보다 빠르게 증가하는 지역, 즉 개화하는 교외 지역에만 투자할 것입니다. 이러한 지역의 주민들은 더 높은 가처분 소득을 가지고 있으며, 이러한 지역에 살기 위해 프리미엄을 지불할 준비가 되어 있을 가능성이 큽니다.
이러한 지역은 부유한 계층이 이주하면서 개화하는 우리 주요 도시의 내부 및 중간 교외 지역입니다.
동시에, 저는 우리 수도의 잘 위치한 부동산이 지역 부동산 시장을 능가할 것이라고 봅니다.
사실, 우리 수도는 지난 1년 동안 지역 주택 시장을 능가했습니다.
과거에는 지역 호주의 매력이 수도권에 비해 저렴하다는 것이었습니다.
하지만 COVID 봉쇄 동안 가격 급등으로 인해 가격 격차가 좁아졌으며, 이는 지역 시장이 수도권 시장에 비해 가졌던 주요 이점을 약화시켰습니다.
중간 지역 소득으로 중간 지역 주택에 20% 보증금을 마련하는 데 걸리는 기간은 2020년 초 7.4년에서 9.7년으로 증가했으며, 수도권은 10.0년입니다.
이민
호주로의 순 해외 이민은 2024년에도 강하게 유지되겠지만, 연방 정부는 호주로 오는 임시 이민자의 비율을 낮출 것입니다.
이로 인해 임대료 상승이 계속될 것입니다. 이민자들은 대개 임대를 선택합니다.
호주에 5년 동안 거주한 이민자의 38%만이 집을 소유하고 있지만, 10년 후에는 71%가 집을 소유합니다.
임대료는 계속 상승할 것입니다
임대 위기에 끝이 보이지 않으며, 임대료는 2024년에도 계속 급등할 것입니다.
사실, 매우 낮은 공실률과 맞물린 임대 수요 증가로 인해 임대료는 앞으로 몇 년 동안 계속 상승할 것입니다.
전략적 투자자들이 계속 부동산 시장에 진입할 것입니다
그들은 첫 주택 구매자들을 밀어낼 것입니다.
임대료가 계속 상승하고 첫 주택 구매자의 비율이 계속 감소함에 따라, 현실적인 장기적 관점을 가진 전략적 투자자들이 시장에 복귀할 것입니다.
이웃이 그 어느 때보다 중요해질 것입니다
COVID 이후의 세상에서 사람들은 집에서 20분 거리 내에 일하고, 살고, 놀 수 있는 능력에 대해 프리미엄을 지불할 것입니다.
호주의 주요 도시의 많은 내부 교외와 일부 중간 교외는 이미 20분 동네 테스트를 통과하고 있지만, 개발 밀도가 낮고 커뮤니티의 다양성이 적고 대중교통 접근성이 낮기 때문에 외곽 교외는 거의 통과하지 못합니다.
그리고 '이웃'은 부동산 투자자에게도 중요하며, 그 이유는 다음과 같습니다.
간단히 말해, 이는 자본 성장과 관련이 있으며, 우리는 모두 자본 성장이 투자 성공을 위해 중요하다는 것을 알고 있습니다. 자산 가치에 저장된 더 많은 부를 창출하기 위해서입니다.
이는 전체적으로 부동산 성능의 80%가 위치와 이웃에 의해 좌우된다는 것을 알고 있기 때문에 중요합니다. 실제로 일부 지역은 지난 10년 동안 다른 지역보다 50-100% 더 높은 성과를 보였습니다.
앞으로 현재 환경 덕분에 사람들이 이웃과 더 부유한 거주자와 세입자가 살고 있는 내부 및 중간 교외에 더 큰 중요성을 둘 가능성이 큽니다.
가까운 편의 시설이 있는 '살기 좋은' 이웃은 자본 성장이 더 높은 성과를 낼 것입니다.
이러한 이웃을 차별화하는 것은 인구 통계입니다. 이러한 지역은 일반적으로 개화 중이거나 생활 방식과 목적지 지역으로, 야망 있고 부유한 사람들이 살고 싶어하는 곳입니다.
따라서 2024년에는 20분 이내에 다양한 편의 시설이 있는 생활 방식과 목적지 교외 지역이 프리미엄 가격을 받을 가능성이 높습니다.
우리 경제와 고용은 여전히 강세를 유지할 것입니다
물론 RBA는 인플레이션을 낮추기 위해 지출을 조금 둔화시키려 하고 있습니다.
하지만 그럼에도 불구하고 경제는 계속 성장할 것이며(약간 둔화되더라도) 경제가 성장함에 따라 많은 새로운 일자리가 창출되면서 실업률은 낮게 유지될 것입니다.
수도 시장 예측 2024
우리는 호주에 단일 주택 시장이 아닌 시장 내의 시장이 있다는 것을 알고 있으며, 그 안에도 다시 여러 시장이 있습니다.
향후 12개월 동안 귀하의 지역에서의 시장 예측을 더 잘 이해하기 위해, 각 주요 수도 시장 예측을 다음과 같이 나누었습니다.
멜버른 주택 가치는 PropTrack에 따르면 5월에 0.23% 상승하여 4월의 소폭 하락(-0.05%)을 되돌렸습니다.
가격은 연간 0.87% 상승했지만 2022년 3월 정점보다 3.08% 낮습니다. 멜버른의 회복은 시드니와 브리즈번보다 느리며, 두 도시는 작년에 2022년 하락에서 완전히 회복되었습니다.
멜버른의 가격은 2023년 1월 최저점에서 2.42% 상승하며 하락을 거의 절반 회복했습니다.
Metropole 멜버른에서는 현장에서의 감정이 변했으며, 전략적 투자자와 주택 구매자가 인플레이션이 아마도 정점을 찍었고, 금리가 몇 달 내로 정점을 찍을 것이라고 받아들이고, 부동산 결정을 내리고 있습니다.
더 많은 구매자가 시장에 참여하고 있지만, 현재 시장에 좋은 품질의 매물이 부족합니다. 주택 가격은 견고하지만 멜버른 임대료는 높은 임대 주택 공급과 낮은 수요로 인해 약한 상태를 보이고 있습니다.
시드니 주택 가치는 PropTrack에 따르면 5월에 0.42% 상승하여 새로운 최고점을 기록했으며, 연초 대비 3.09% 상승했습니다.
가격은 2023년 5월 수준보다 7.01% 높으며, 2022년 11월 최저점보다 11.89% 상승했습니다.
올해 시장에 나온 매물의 증가가 강력한 수요와 일치하여 추가 가격 상승을 촉진했습니다. 그러나 성장 모멘텀은 2월 이후 일관되게 둔화되고 있습니다.
향후 시드니 부동산 시장의 다양한 부문은 더 "정상적인" 부동산 시장으로 분열될 것입니다.
지난 몇 달 동안 시드니 부동산 구매자와 판매자의 감정이 변했으며, 구매자는 여전히 수요가 높은 잘 위치한 A급 주택과 "가족 친화적인" 아파트의 가격을 인상하고 있지만, B급 부동산은 판매에 더 오랜 시간이 걸리고 있으며, 정보에 입각한 구매자는 C급 부동산을 피하고 있습니다.
시드니의 강력한 경매 낙찰률은 시장 감정의 훌륭한 "실시간" 지표이며, 미래 부동산 가격의 선행 지표입니다.
브리즈번 주택 시장은 지난해 동안 가장 강력한 성과를 보인 시장 중 하나입니다.
브리즈번은 일관된 강력한 성장 기간을 거쳐 현재 두 번째로 비싼 수도입니다.
가격은 Proptrack에 따르면 2022년 12월 최저점보다 18.15% 높으며, 멜버른보다 앞서고 캔버라와 동일한 수준입니다.
브리즈번은 지난해 동안 가장 강력한 성과를 보인 시장 중 하나로, 2023년 5월 수준보다 13.69% 높습니다.
5월에 가격이 0.67% 추가 상승하여 새로운 최고점을 기록했지만, 월별 성장의 강도는 2024년 첫 3개월 동안의 빠른 속도에서 둔화되었습니다.
Metropole 브리즈번에서의 현장 경험에 따르면, 주택 구매자와 투자자 모두 A급 주택과 투자 등급 부동산에 대한 강력한 수요가 나타나고 있습니다.
퍼스 주택 가치는 - 퍼스는 월간(+0.73%) 및 연간(+20.58%) 주택 가격 성장에서 상대적 성과를 유지하며 가장 강력한 시장입니다.
강력한 구매자 수요 속에서 공급이 타이트해지면서 경쟁이 치열해지며 가격 상승을 촉진했습니다. 특히 동해안 투자자들이 일반적으로 "무리 동물"처럼 행동하며, 지난 1년 동안 가격이 15% 또는 20% 상승했거나 지난 3년 동안 50% 상승했다고 읽으면 시장에 뛰어들기 때문입니다.
그러나 오늘날 이러한 시장에서 구매하는 것은 시장 정점에 있거나 이후에 구매하는 것과 같습니다.
현재 가격으로 많은 저렴한 퍼스 교외 지역에서 투자하는 것에 대해 주의해야 합니다. 이러한 지역은 시장의 평균보다 앞서 있기 때문입니다.
동해안 투자자의 수요가 감소하면 이러한 지역이 먼저 약화될 것입니다.
현명한 돈은 2-3년 전에 있었어야 했으며, 현재는 성장 초기 단계에 있는 다른 주에 초점을 맞추고 있습니다.
애들레이드 주택 가치는 PropTrack에 따르면 5월에 0.53% 상승하여 새로운 최고점을 기록했습니다.
애들레이드는 연간 14.49% 상승하여 국가에서 가장 성과가 좋은 시장 중 하나로 남아 있습니다. 도시의 주택이 비교적 저렴한 덕분에 2022년 5월 이후 금리 인상에도 불구하고 가격이 상승했습니다.
저조한 재고 수준도 경쟁을 심화시키며, 애들레이드의 주택 가격은 지난 1년 동안 빠르게 상승했습니다.
캔버라 부동산 가격은 5월에 0.21% 하락했지만, 2023년 5월 수준보다 1.23% 높습니다.
가격은 하락의 약 3분의 1을 회복한 후, 2022년 3월 정점보다 4.58% 낮습니다.
호바트 주택 가치는 - 호바트는 2017-2018년 동안 투기적 부동산 투자자들의 사랑을 받았으며 최고의 성과를 보인 부동산 시장이었습니다.
PropTrack에 따르면 호바트의 주택 가격은 5월에 0.13% 하락하여 2023년 이맘때보다 1.93% 낮은 수준에 있습니다.
호바트는 연간 가격 성장(-1.93%)과 정점 대비 변화(-8.97%)를 비교할 때 가장 약한 수도 시장입니다.
그러나 이는 팬데믹 기간 동안의 성과와 그 이전 몇 년 동안의 강력한 성장에 이어진 결과입니다.
호바트의 주택 가격은 2020년 3월 이후 34.9% 상승했습니다.
호바트는 2023년 대부분 기간 동안 저조한 성과를 보였으며, 2024년에도 계속 저조한 성과를 보일 가능성이 큽니다.
2025-2030년 호주 부동산 시장의 장기 예측
향후 10년 동안 주택 수요는 인구 증가, 일자리 증가, 소득 증가의 세 가지 상승 요인의 혜택을 받을 것입니다.
이 집합적인 부 효과는 향후 10년 동안 약 8600억 달러의 소득을 추가할 것이며, 그 중 상당 부분이 주택에 투자될 가능성이 큽니다.
평균 호주인은 소득의 13%에서 20%를 주택 임대 또는 모기지 상환에 사용합니다.
물론 부동산 가격을 몇 번이나 예측하더라도 3개월 후의 부동산 시장과 가격을 정확히 예측하는 것은 항상 어려울 것입니다. 하물며 6-7년 후의 미래는 더욱 그렇습니다.
결국, 역사적으로 볼 때 일부 부동산은 자본 성장 측면에서 다른 부동산보다 50-100% 더 높은 성과를 보였습니다. 따라서 전략적 부동산 투자자는 향후 7-10년 내에 부동산 가치가 두 배 이상 증가할 것으로 예상할 수 있습니다.
따라서 호주 부동산 시장 예측은 항상 큰 소금 한 알과 함께 받아들여야 합니다.
하지만 우리 미래 부동산 시장에서 무엇을 볼 것인지에 대해 자신 있게 말할 수 있는 것은 강력한 인구 증가 예측에 기반합니다.
현재 호주에는 약 2650만 명이 있으며, 호주 인구는 2030년까지 2900만 명으로 증가할 것으로 예측됩니다.
이는 300만 명이 더 살 곳이 필요하다는 것을 의미하며, 이는 우리 부동산 시장을 뒷받침할 것입니다.
호주 부동산 시장에 대해 예측하는 것은 많은 고층 아파트 타워가 생길 것이라는 것입니다. 이는 CBD뿐만 아니라 중간 교외 지역에서도 발생할 것입니다.
실제로 우리는 이미 이를 보고 있으며, 특히 멜버른과 시드니에서 그렇습니다.
또한 중간 밀도 주택이 많이 생길 것입니다. 특히 타운하우스는 현대적이고 큰 숙소를 더 작고 밀집된 토지에 제공하는 인기 있는 생활 방식이 될 것입니다.
그렇다면 2025-2030년 부동산 가격은 어떻게 될까요?
일부 경제학자들은 2030년까지 호주 주택 가격이 40-50% 성장할 것으로 예측합니다.
이는 놀라운 일이 아닙니다. 장기적으로 볼 때 잘 위치한 수도권 부동산의 평균 연간 성장률이 약 7%이며, 지난 30년 동안 가격이 연간 6.8% 상승한 것을 알고 있습니다. 이는 일반적으로 잘 위치한 부동산의 가치는 7-10년마다 두 배로 증가할 것이라는 것을 의미합니다.
따라서 2030년에 호주의 중간 주택 가격은 약 110만 달러가 될 것입니다.
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