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호주의 부동산 시장은 최근 몇 달 동안 공식 이자율이 역대 최고의 속도로 상승하는 동안에도 계속해서 상승하고 있어 놀라운 상황을 이끌고 있습니다.
증가하는 공급 부족, 회복되는 이민, 높아지는 건설 비용 등과 같은 요인들에 힘입어, 2023년에 호주의 주택 가치는 CoreLogic 데이터에 따르면 8.1% 상승했습니다.
이는 2022년의 -4.9% 하락에서 크게 반전된 것이지만, 여전히 2021년의 놀라운 24.5% 급등에는 못 미치는 수치였습니다.
이것은 인플레이션을 둔화시키려는 목적으로 연방준비은행(Reserve Bank)이 이자율을 기록적으로 인상한 가운데 나타났습니다. 연방준비은행은 2023년의 마지막 회의에서 이자 결정을 내리지 않고 연방준비은행의 다음 회의는 2월까지 열리지 않을 예정입니다.
2023년에 부동산 소유자들에게 튼튼한 수익을 제공함에도 불구하고, 연말에는 시장의 열기가 대부분 사그라들었으며, 이에 관한 미래 12개월 동안 어떻게 될 것인지에 대한 질문들이 제기되고 있습니다.
12월에는 국가 주택 가치가 0.4% 상승하는 부드러운 마무리를 보였습니다. 8개의 수도권 중 5개 (시드니, 멜버른, 캔버라, 다윈, 호바트)의 가치는 각각의 기록적인 최고점 아래에 있었습니다.
CoreLogic 연구 이사 Tim Lawless는 2024년 상반기가 2023년 말과 유사할 것으로 예상되는데, "우리는 2024년 동안 실제로 공급 반응이 없을 것으로 예상하고 있지 않습니다. 적어도 본질적으로는," 이라고 말했습니다.
"그것은 아마도 주택 가격에 일부 한계를 유지하는 데 도움이 될 것입니다. 그러나 수요 측면에서는 대부분의 시장에서 가격 경제성이 여전히 어려울 것으로 예상됩니다.
"그 자체로 구매 관점에서도 수요를 어느 정도 억제하는 데 도움이 될 것입니다."
퍼스(Perth)의 주택 시장은 국내 가장 어려울 것으로 보입니다. CoreLogic은 11월에 서부 호주 수도의 매물이 5년 평균 대비 36% 부족한 것으로 발견하였으며, 상승 기미가 없다고 보고했습니다.
브리즈번, 애들레이드, 멜버른, 시드니의 매물 공급도 낮았지만, 후자 두 도시는 정상화되기 시작하여 구매자들에게 더 많은 선택권을 제공하고 있습니다.
이자율 인하의 부작용
로슨은 이달 하반기에 현금 이자율이 인하될 가능성이 있다는 몇몇 경제학자들의 예측에 따라 은행 이자율이 뒤따라 내려갈 것으로 예상된다고 말하며, 그러한 움직임이 소비자 심리를 높이고 부동산 시장에서 활동의 중등도 상승을 촉진할 수 있다고 말했습니다.
그러나 AMP 캐피탈(AMP Capital)의 주요 경제학자인 Shane Oliver는 공식 이자율을 인하하는 것이 역사적으로 가격 상승을 이끈 것으로 언급하면서, "부동산 시장은 지난해 이자율 인상에도 불구하고 가격이 상승함에 따라 '자신을 앞서갔다'"고 말했습니다. 그는 이번 해 하반기에 이자율을 인하하는 것이 가격 상승을 더 격렬하게 촉진할 수 있다고 덧붙였습니다.
이러한 상황은 이미 "더 힘든" 부동산 시장 조건 속에서 일어날 것입니다.
Oliver는 주택 공급 부족이 2023년 내내 심각하게 남을 것으로 예상하고 있으며, 연방 정부가 이민을 축소하고 가족으로부터 대출을 받는 구매자 수가 감소할 것으로 예측했습니다.
그는 "우리는 아직 부족함이 있지만, 2023년을 통해 악화되는 속도로는 아니라고 생각합니다,"라고 말했습니다.
"한편 ... 나는 아마도 '부모 은행'에 의존하는 경향이 이미 끝났거나 앞으로 더 적게 의존하게 될 것으로 생각합니다.
"우리는 이자율 인상의 완전한 영향을 볼 것입니다. 우리는 시차와 함께 이자율 인상이 부동산에 영향을 미친다는 것을 알고 있습니다 ... 우리는 앞으로 경기가 더 둔화될 것으로 보이는 경제를 살펴보고 있으며, 이것은 부동산에 대한 수요를 더 제약하고 또한 고통스러운 판매를 더 늘릴 것으로 예상됩니다."
임대료 상승 속도 둔화
전국적으로 CoreLogic 데이터에 따르면 2023년에 임대료가 8.3% 상승했으며, 2022년의 9.5% 상승과 2021년의 9.6% 상승에서 하락한 것입니다.
임대료 상승 속도가 둔화되는 것처럼 보이지만, 그럼에도 불구하고 임대료는 여전히 "상당히 빠르게" 상승하고 있다고 Lawless는 말했습니다.
낮은 공실률이 이어질 것으로 예상되며, 이로 인해 임대료가 상승 압력을 계속 가할 것으로 예상됩니다.
부동산 시장에서 가격이 상승함에 따라 더 많은 호주인들이 시장에서 떨어져나가면서 가구 규모가 더 커질 것이라고 Lawless는 말했습니다.
"더 큰 임대 가구, 그룹 가구의 개편, 다세대 가구는 모두 이러한 타이트한 임대 조건의 가능한 결과입니다,"라고 그는 말했습니다.
퍼스는 2023년에 호주의 임대료 상승을 주도하며 중앙값 유닛 임대료가 주당 약 80달러 상승하고 있으며, 누그러지는 조짐이 없습니다.
Lawless는 임대료가 여전히 가장 낮은 수준인 지역은 퍼스, 브리즈번, 애들레이드, 시드니 및 멜버른일 것으로 예상되며, 후자 두 도시에서 이민자 수가 줄어들면 수요가 감소할 것이라고 말했습니다.
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