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각 지역 부동산 시장을 좌우하는 경제적 기반이 시장 성과에 중요한 영향을 미친다.
시드니와 멜버른에서는 강한 경제 성장이 주택 수요를 증가시켜 집값 상승을 이끌고 있는 반면, 브리즈번과 퍼스는 더 완만한 성장을 보이고 있다.
멜버른의 주거용 부동산 시장은 지난 몇 년 동안 부진을 면치 못했고, 사실상 정체 상태에 머물렀다. 다른 주요 도시들은 두 자릿수의 자본 성장을 기록했지만, 멜버른은 그렇지 않았다.
인구 증가와 이주 패턴이 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 퀸즐랜드는 주간 이주로 인해 주택 수요가 급증했고, 멜버른은 더 느린 인구 증가율을 보였다.
공급과 수요의 불균형은 부동산 시장 성과의 기본적인 동인이다. 애들레이드와 퍼스에서는 공급 부족으로 인해 가격이 상승하는 반면, 시드니와 멜버른은 수요와 공급의 균형이 맞아 가격 상승이 더디다.
투자자들의 심리도 시장 결과에 큰 영향을 미친다. 장기적인 잠재력이 강한 브리즈번과 퍼스는 더 많은 투자자 관심을 끌고 있는 반면, 시드니와 멜버른은 금리 상승과 향후 규제 변화에 대한 우려로 투자자들이 매물을 처분하는 경향을 보이고 있다. 특히 빅토리아 주정부의 토지세 인상, 부재자 소유주 추가세, 인지세 및 빈 주거용 토지세 도입이 멜버른의 투자자 탈출을 가속화했다.
호주의 부동산 시장은 경제적 상황, 인구 성장, 수요와 공급의 역학, 정부 정책 등 여러 요인이 복잡하게 얽혀 있어 각 지역 시장이 서로 다르게 움직이고 있다. 부동산 시장은 많은 호주인들에게 상당한 부를 창출할 수 있지만, 계획이 핵심이다.
호주의 부동산 시장은 항상 복잡한 퍼즐과 같았다. 지역에 따라 성장, 안정, 하락을 겪는 수준이 각기 다르기 때문이다.
지난해 동안 이러한 차이는 더욱 두드러졌고, 일부 시장은 활황을 보인 반면, 다른 시장은 고전했다.
이러한 차이를 이해하는 것이 오늘날 시장에서 현명한 투자 결정을 내리는 데 중요하다.
그럼 2024년 호주 부동산 시장의 성과에 영향을 미치는 요인들을 자세히 살펴보자.
1. 경제적 기반: 지역과 국가의 영향
각 지역의 경제적 상황은 부동산 시장의 성과에 중요한 역할을 한다.
호주의 주요 도시인 시드니, 멜버른, 브리즈번, 퍼스, 애들레이드는 지난 1년 동안 고용률, 임금 상승률, 지역 산업의 성장력 등에 따라 서로 다른 경제적 흐름을 경험했다.
예를 들어, 브리즈번과 퍼스는 건설 및 광산업 같은 부문에서의 강한 성과 덕분에 경제 성장이 두드러졌다. 이러한 경제적 강세는 주택 수요 증가로 이어져 집값 상승을 이끌었다.
반면, 시드니와 멜버른은 금리 인상과 기술 및 금융 부문의 둔화로 인해 경제 성장이 더디다. 이러한 부문은 역사적으로 이들 도시에 많은 수요를 창출해 왔기 때문에 부동산 시장도 영향을 받았다.
특히 멜버른은 지난 40년간 호주에서 가장 강력한 부동산 시장이었지만, 최근 몇 년간은 저조한 성과를 보였다. 지난 12개월 동안 주거용 부동산 가격은 사실상 정체 상태에 머물렀고, 다른 대도시는 두 자릿수의 자본 성장을 기록했다.
멜버른 부동산 시장의 부진한 성과는 여러 요인에 기인하지만, 근본적인 원인은 경제적 어려움에 있다.
2. 인구 증가와 이주 패턴
인구 동향은 부동산 시장에 중요한 영향을 미친다.
최근 몇 년간 퀸즐랜드는 주간 이주가 급증하면서 더 저렴한 주거 생활을 원하는 호주인들이 몰려들었다. 이로 인해 브리즈번과 주변 지역의 주택 수요가 급증했다.
반면, 멜버른은 국제 이민자 유입이 많음에도 불구하고 더 느린 인구 성장률을 보였다. 팬데믹 동안 장기 봉쇄로 인해 시작된 이주는 이제 햇살 좋은 퀸즐랜드로의 이동으로 더욱 가속화되었다.
이러한 인구 증가 둔화는 멜버른 부동산 시장이 과거 최고치에 비해 더 완만한 성장을 보이는 요인이 되었다.
3. 공급과 수요의 불균형
공급과 수요의 균형은 부동산 시장 성과를 좌우하는 기본적인 요소다.
애들레이드와 퍼스 같은 도시는 신규 주택 공급이 수요 증가를 따라가지 못해 집값이 크게 올랐다. 이러한 도시에서는 타이트한 공급 상황이 가격 상승 압력을 키웠다.
반면, 시드니와 멜버른은 특히 아파트 건설이 최근 몇 년간 증가하면서 공급과 수요의 균형을 이루었다. 이는 구매자들이 선택할 수 있는 주택 옵션이 많아져 가격 상승이 억제되는 요인으로 작용했다.
그러나 앞으로는 신규 건설이 거의 없고 특히 아파트 부문에서는 공급이 부족할 것으로 보인다. 이에 따라 공급과 수요의 불균형이 지속되면서 주택 가격이 계속 오를 가능성이 크다.
4. 금리와 주택 구매 여력
2024년 호주 부동산 시장의 주요 화두 중 하나는 금리다. 호주 중앙은행(RBA)은 인플레이션 억제를 위해 높은 금리를 유지해 왔다.
이러한 금리 인상은 특히 시드니와 멜버른과 같은 고가 주택 시장에서 냉각 효과를 일으켰다. 이들 도시는 이미 주택 구매 여력이 한계에 도달해 있었기 때문이다.
반면, 브리즈번과 퍼스는 상대적으로 저렴한 가격을 유지하며 금리 인상의 영향을 덜 받았다. 이들 시장은 투자자와 주택 구매자들이 높은 대출 비용에도 불구하고 여전히 가치를 찾을 수 있었기 때문에 모멘텀을 유지할 수 있었다.
하지만 이제는 이마저도 사라지고 있다. 현재 멜버른은 주택 시장 사이클의 다른 단계에 있어 브리즈번과 퍼스가 3년 전에 누리던 가격 우위를 가지고 있다.
5. 정부 정책과 인센티브
정부의 정책, 특히 세금 제도와 첫 주택 구매자 인센티브는 시장 역학에 큰 영향을 미친다.
예를 들어, 뉴사우스웨일스 주에서는 최근 인지세 감면 정책이 일부 첫 주택 구매자들에게 숨통을 틔워주면서 시드니 시장의 특정 부문에서 수요를 유지하는 데 도움이 되었다.
반면, 빅토리아주는 덜 공격적인 정책 개입을 보였고, 더딘 경제 환경과 맞물려 다른 주에 비해 시장 성과가 미미했다.
6. 지역 vs 도시 시장 동향
호주의 주요 도시들이 주로 주목받지만, 지역 시장에서도 상당한 차이가 나타나고 있다.
지역 퀸즐랜드와 서호주는 생활 방식 변화 덕분에 많은 호주인들이 해안이나 시골 생활을 선호하면서 이득을 보고 있다. 이들 지역은 더 넓은 공간과 다른 삶의 속도를 원하는 수요 덕분에 강력한 가격 상승을 보였다.
반면, 뉴사우스웨일스와 빅토리아의 일부 지역은 인구 증가가 둔화되고, 고용 기회가 제한적이며 투자 매력도가 낮아 어려움을 겪고 있다.
7. 투자자 심리와 시장 인식
마지막으로 투자자 심리가 시장 성과에 큰 영향을 미쳤다.
브리즈번과 퍼스처럼 장기적으로 강한 잠재력을 가진 시장은 더 많은 투자자들의 관심을 끌었고, 이는 수요를 유지하고 가격 상승을 뒷받침하는 데 기여했다.
한편, 시드니와 멜버른은 금리 상승과 향후 규제 변화에 대한 우려로 일부 투자자들이 매물을 처분하면서 투자 심리가 변화했다. 이로 인해 두 도시의 시장은 더 부진한 모습을 보이고 있다.
특히 멜버른 부동산 시장은 엄격한 임대법과 높은 토지세로 인해 점점 더 많은 투자자들이 떠나고 있다.
최근 주거 임대법 개정은 세입자에게 유리한 쪽으로 균형을 기울였고, 이로 인해 임대주들이 자산을 관리하기 더 어려워졌다.
이 법 개정에는 임대 주택의 최소 기준을 의무화하고, 퇴거 규정을 더욱 엄격하게 만든 내용이 포함되어 있다. 이러한 규제는 세입자를 보호하려는 목적이 있지만, 임대주들에게는 행정적 부담과 비용이 증가해 부동산 투자 매력을 떨어뜨리고 있다.
많은 투자자들은 정부의 간섭으로 인해 자신들의 통제권이 줄어든다고 느끼고 있다.
빅토리아 주정부가 토지세를 인상한 것도 투자자들에게는 큰 타격이다. 일정 기준 이상으로 평가된 부동산에 대한 더 높은 토지세율이 도입되면서 투자자들의 유지비가 크게 증가했다. 이로 인해 이익률이 감소하고, 많은 이들이 투자 적정성을 재고하게 만들었다.
또한 빅토리아 주정부의 부재자 소유주 추가세, 인지세 추가세, 빈 주거용 토지세 도입으로 인해 투자자들의 부담은 더욱 가중되었다.
이러한 세금과 엄격한 임대법의 영향으로 많은 투자자들이 멜버른 부동산 시장에서 빠져나가고 있다.
결론
호주의 부동산 시장은 경제적 조건, 인구 성장, 수요와 공급 역학, 정부 정책 등 여러 요인들이 복잡하게 얽혀 있어 지역마다 다르게 움직이고 있다.
부동산 시장은 많은 호주인들에게 큰 부를 창출할 수 있지만, 통계에 따르면 투자 부동산을 구매한 사람들의 50%가 첫 5년 안에 매각한다. 그중에서도 부동산 투자를 유지하는 사람들의 92%는 첫 번째나 두 번째 부동산 이상을 넘지 못한다.
이는 부를 축적하는 것이 저절로 이루어지지 않기 때문이다. 이는 잘 실행된 계획의 결과다.
계획은 미래를 현재로 가져와 지금 할 수 있도록 만드는 것이다!
투자 부동산을 구매하는 것은 전략이 아니다!
목표를 명확하게 설정하고, 달성하고 싶은 것이 무엇인지 이해하는 것이 중요하다. 그리고 이를 달성하기 위한 계획, 전략을 세워야 한다.
결국 당신이 구매할 부동산은 여러 가지 결정의 결과로 나타나게 되며, 그 결정들은 반드시 올바른 순서로 내려져야 한다.
부동산 투자는 이벤트가 아니라 과정이다.
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