2025년 주택 시장에 무슨 일이 일어나고 있을까?

CoreLogic의 연구 책임자(Head of Research)인 엘라이자 오웬(Eliza Owen)은 2025년 경제 환경의 주요 변화를 살펴보고, 이것이 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 분석한다.

2025년에 변화하는 경제 환경

코로나19 팬데믹을 통해 나타났던 높은 인플레이션과 해외 이주(순이민) 증가 추세가 점차 완화되고 있다. 호주중앙은행(RBA)의 기준금리가 드디어 하락할 가능성이 높지만, 여기에 대출 관련 정책이 어떻게 작용하느냐에 따라 시장에 미치는 영향이 달라질 수 있다. 한편 실업률은 오를 것으로 전망되지만, 안정적으로 고용을 유지하는 사람들은 실질 소득이 늘어나는 혜택을 누릴 것으로 예상된다. 주택 건설 부문은 과도기적 상황에 놓여 있는데, 현재까지 착수된 공사 물량은 많지만 신규 프로젝트 착수는 감소하는 추세다.

결국 이러한 변화가 주택 시장에 미치는 영향은 어떨까?

1. 금리 인하로 인한 주택 가치와 거래량 증가 가능성, 그러나 폭은 제한적

금리 인하 예상

물가상승률이 꾸준히 하락함에 따라(11월 기준 연간 근원 인플레이션 3.2%, RBA의 12월 전망치 3.4%보다 낮음), 2025년 초 금리가 인하될 수 있다는 가능성이 있다. 4대 은행 중 두 곳은 이미 2월에 금리 인하가 있을 것으로 전망 중이다.

인하 폭의 한계

전문가들이 예상하는 2025년 말 현금금리(cash rate) 하단 수준을 가정했을 때(약 135bp 인하 가능), 평균 소득 가구가 합리적으로 부담할 수 있는 주택 가격은 약 59만 3,000달러 수준이다. 현재 호주 주택 중위가격(약 81만 5,000달러)보다 여전히 낮으며, 2025년 말 금리가 3.1%가 된다 해도 코로나 이전 2010년대의 2.55%(10년 평균)보다 높은 수준이다. 따라서 대출 증가와 거래 활성화가 일어나더라도 그 폭은 제한적일 수 있다.

세 단계(Stage 3) 감세의 사례

2024년부터 시행된 세 단계 감세 정책은 순소득을 높임으로써 대출 여력을 높일 가능성이 있었다. 그러나 실제 시장 반응은 미미했고, 2024년 6월 이후 주택 가치 상승률이 둔화되는 양상을 보였다. 이는 금리 인하나 세제혜택 같은 요소가 있어도 부동산 시장이 크게 반응하지 않을 수 있음을 시사한다.

2. 대출 정책 변화가 금리 인하 효과를 배가시키거나 상쇄할 수 있음

거시건전성 정책의 변화 가능성

2021년 10월, 금융 규제 당국이 주택대출 심사 시 적용하는 스트레스 금리(서비스 비율 기준)를 3.0%p로 인상했다. 이를 다시 2.5%p로 낮추는 조치가 이루어진다면, 대출 한도가 높아져 매수 활동이 어느 정도 촉진될 수 있다. 하지만 이는 확실하지 않다.

APRA의 경고

호주건전성감독청(APRA)은 2023년 11월 성명을 통해, 금융위험이 사라진 것이 아니며, 높은 가계부채 수준이 여전히 주요 위험 요인이라고 밝혔다. 금리가 인하되어 가계부채가 증가하면, APRA가 뉴질랜드의 예처럼 고(高) 주택담보인정비율(LVR), 고(高) 부채상환비율(DTI) 대출에 대한 규제를 강화할 수 있다는 전망도 나온다.

3. 실업률 상승이 예상되지만, 주택 가치에 큰 부정적 영향은 없을 전망

실업률 상승 전망

RBA는 2025년 말 실업률이 4.5%까지 오를 것으로 예측했다. 현재 실업률은 4.0% 수준이며, 코로나 이전 10년 평균인 5.5%보다 낮은 상태다.

완화된 고용시장과 주택시장 관계

일반적으로 인플레이션과 경제 수요가 둔화하면 고용시장도 완화되는 추세가 예상된다. 그런데 지난 20년간의 데이터를 보면, 실업률 상승은 금리 인하 정책을 유발하며(경기부양 목적), 이로 인해 주택 가치가 오히려 완만하게 상승했던 시기가 많았다. 또한 고용을 유지하는 사람들의 경우 인플레이션이 떨어지면 실질소득이 늘어나므로, 주택 구입 자금이나 거래 비용에 더 많은 돈을 투입할 수 있는 여력이 생긴다.

연령·지역별 영향

실업률이 상승하면, 과거 사례에서 주로 15~24세 청년층이 더 큰 타격을 받았다. 이들은 임대 수요가 많은 층이어서, 집값보다 임대시장에 더 직접적 영향을 줄 가능성이 높다. 다만 지역별·산업별로 일자리 감소가 나타나는 곳이 있다면, 그곳의 주택 수요와 가치도 일정 부분 영향을 받을 수 있다.

4. 순이민(해외 인구 유입) 둔화로 임대 시장의 수요 압력 완화

순이민 감소 추세

2023년 9월까지 연간 순이민자 수가 55만 6,000명을 기록한 뒤, 2024년 6월에는 44만 6,000명으로 줄었다. 인구센터(Centre for Population)에 따르면, 코로나19로 인한 ‘보충(정체) 수요’가 해소되면서 2025년 중반에는 34만 명 정도까지 더 떨어질 것으로 예상된다.

임대시장 영향

해외 이주 증가와 임대 수요는 직접적인 상관관계가 있다. 2022년 국경 개방 직후 해외 이민자 유입이 많았던 지역을 중심으로 임대료가 급등했다. 하지만 2024년 말부터 해외 이주 둔화 조짐이 나타나면서, 같은 지역들에서 임대 수요 역시 빠르게 약화되는 흐름이 감지된다.

5. 주택 건설 둔화 추세, 그러나 건설 비용 부담은 안정될 가능성

신규 주택 승인 건수 감소

2024년 11월까지 새롭게 승인된 주택 물량은 16만 9,000채로, 10년 평균 대비 24% 적으며, 호주 정부의 ‘Housing Accord’에서 제시한 연간 목표치(24만 채) 대비 30% 낮은 수준이다. 높은 건축비와 토지 비용, 이자 부담, 그리고 신규 주택 부문에 대한 소비자 신뢰 부족이 승인 감소의 주요 원인이다.

공급 병목 및 향후 전망

약 25만 채에 달하는 승인 물량이 아직 공사 중이어서, 건설업계의 공사 적체가 상당하다. 다만 신축 활동이 전반적으로 둔화되면 공사량이 분산되어, 이미 인허가를 받은 물량이 제때 공급될 가능성은 높아진다. 다만 공공 인프라 부문의 인력·자재 수요가 여전히 커서 건설비 상승 압력이 완전히 사라지지는 않을 것으로 보인다. 정부와 민간의 추가 지원 및 투자가 건설 생산성을 높이는 열쇠가 될 수 있다.

종합 정리

인플레이션 완화와 금리 인하가 예고되어 있지만, 2025년 주택시장은 작년 대비 가치 상승과 거래량이 전반적으로 낮을 가능성이 있다. 올해 초에는 주택 가치가 조금 내려갔다가, 물가와 금리가 점진적으로 낮아지고 실질소득이 오르며 공급이 여전히 부족한 상황이 이어지면, 완만한 반등이 가능할 것이다.

출처 : https://www.corelogic.com.au/news-research/news/2025/whatsshaking-up-the-housing-market-in-2025?cid=701Oa00000VaY9PIAV&sid=&utm_campaign=au-res-property-pulse-2025-jan&utm_medium=email&_hsmi=344610667&utm_content=344610667&utm_source=hs_email